Cuánto Tarda en Venderse un Condominio en Miami, Edificio por Edificio: La Mediana Es 125 días. El Condado Dice 108.

El 16 de septiembre MIAMI REALTORS dijo que Miami-Dade va camino de romper su récord anual de ventas de $10 millones o más: 194 hasta agosto, una proyección de 291 para el año, frente al récord de 230 de 2021. En el mismo comunicado, más abajo, está el número que un vendedor necesita de verdad: el condominio mediano del condado tardó 108 días en ir de listado a cierre en agosto, con contrato el día 66 y el resto en escrow. Es un número para todo el condado. Yo lo quería por edificio, así que lo leí en cada edificio que cubre este sitio.

En 196 edificios de condominios de Miami con 12 o más ventas cerradas en los últimos 24 meses, el edificio mediano tarda 125 días de listado a cierre. El más rápido, Costa Bella, tarda 72. El más lento, Porsche Design Tower, tarda 312. Y el hallazgo que lo convierte en una página y no en una nota al pie: el récord se está marcando en la cima del mercado, y la cima del mercado es donde una venta tarda más. Los edificios cuyo cierre mediano supera los $3 millones tardan 145 días; los edificios entre $500,000 y $1 millón tardan 120.

Cuánto tarda en venderse un condominio en Miami, y cómo lo conté

Cada venta cerrada en el MLS lleva la fecha en que la vivienda se listó y la fecha en que cerró. Cada una de las 340 páginas de edificios de este sitio ya publica la mediana de esa diferencia en su banner negro de actividad de mercado, recalculada cada semana, así que este artículo es un reagrupamiento de cifras que ya están en 340 páginas, no una medición nueva. La corrida del 14 de septiembre de 2026 dio cifra a 238 edificios con ocho o más cierres; esta lista es más estricta y ordena solo los 196 con 12 o más, que son 4,831 cierres en total. Los 42 edificios con entre ocho y once están marcados en la lista completa del final y su cifra está en su propia página. Los otros 102 no han cerrado ocho reventas en dos años, lo cual es en sí mismo un dato sobre ellos.

Tres cosas sobre el número, y la cifra del condado las comparte todas. Corre desde la fecha de listado hasta la fecha de cierre, así que incluye el escrow, normalmente de 30 a 45 días, y no son días en el mercado, que se detienen en el contrato. Las dos cifras del propio condado muestran la brecha: 66 días hasta el contrato, 108 días hasta la venta, así que unos 42 días de la mediana del condado son el cierre mismo. Segundo, la ventana es de 24 meses, porque una ventana de 12 meses deja demasiados edificios por debajo del umbral; los 108 del condado son los cierres de un solo mes. Tercero, es una mediana de cierres, así que una vivienda que se retiró y nunca se vendió no está en ella, y una que se volvió a listar cuenta desde su última fecha de listado. Lea el número como "cuando una vivienda de este edificio se lista y sí se vende, esto es lo que tardó todo el proceso", no como una promesa sobre la suya.

Cada edificio se ubica por su propia mediana. La última columna es la mediana, entre esos edificios, de la razón entre el precio de cierre y el último precio pedido, y es la razón de la sección de más adelante.

Solo 46 de los 196 superan la cifra del condado, y así debe ser

La mediana del condado es 108 días y 148 de estos 196 edificios, el 76 por ciento, son más lentos que ella. No es una contradicción. La cifra del condado cuenta cada condominio de Miami-Dade, incluida la unidad de $250,000 en un edificio de los setenta al oeste de la autopista que un comprador primerizo toma en una semana. Este sitio cubre los edificios codiciados, y un edificio codiciado es donde el grupo de compradores es más pequeño y la decisión más lenta. El diez por ciento de los edificios de aquí cierra en menos de 98 días y el diez por ciento tarda más de 170 días; la mitad central está entre 109 días y 148 días.

Los 15 edificios donde más rápido se vende, de listado a cierre

"Cierres medidos" es el número de ventas cerradas en los últimos 24 meses con ambas fechas en el registro. "Precio mediano de cierre" es la mediana del edificio en los últimos 12 meses, del mismo banner; un guion significa menos de cinco cierres en esa ventana más corta.

Mire qué hay en esa lista: Brickell, una y otra vez. Costa Bella, 500 Brickell, Brickell Townhouse, Brickell House, y Centro unas cuadras al norte en Downtown. Son edificios con cientos de unidades, un cierre mediano por debajo del millón, y un grupo de compradores que incluye a cada inversionista, cada empleado que se reubica y cada comprador primerizo de lujo de la ciudad. Una vivienda ahí tiene más gente mirándola en una semana que una residencia de $10 millones frente al mar en un trimestre. Las excepciones lo confirman: Park Grove Club Residences en Coconut Grove cierra en 79 días con una mediana de $1,745,000, porque al Grove le falta producto nuevo y una vivienda de Park Grove rara vez espera.

Los 15 más lentos, y dónde vive el récord de los $10 millones

Nueve de los quince están en Sunny Isles Beach. Porsche Design Tower con 312 días, Estates at Acqualina con 242 sobre un cierre mediano de $10,075,000, Turnberry Ocean Club con 227, The Ritz-Carlton Residences Sunny Isles con 214. De los 31 edificios de Sunny Isles en la lista, 27 son más lentos que la cifra del condado, y el edificio mediano del vecindario tarda 140 días. Ese corredor es donde ocurre buena parte de las ventas de $10 millones, y también es donde un aviso se queda más tiempo, lo cual no es una paradoja una vez que se dice claro: el comprador de una vivienda de $10,075,000 sobre la arena existe, pero hay muy pocos como él, y no tiene prisa.

Dos de la lista no son historias de lujo. La Gorce Palace en North Beach, 258 días con una mediana de $1,125,000, y Gran Paraiso en Edgewater, 201 días con $933,750. Una torre de 1995 y una de 2019, ambas con abundante inventario parecido alrededor. Cuando un edificio es lento y barato a la vez, la pregunta no es sobre el grupo de compradores. Es sobre las derramas, las cuotas, y cuántas unidades idénticas están en venta en la misma línea.

Cuanto más caro el edificio, más larga la venta

Edificios agrupados por su propio precio mediano de cierre a 12 meses. 6 edificios de la lista no tienen mediana a 12 meses y no están en esta tabla.

Menos de $500,000 tarda 123 días, de $500,000 a $1 millón tarda 120, de $1 millón a $3 millones tarda 127, y de $3 millones en adelante tarda 145. Las tres bandas de abajo están cerca, a ocho días una de otra, y luego la banda de arriba sube casi tres semanas. De los 21 edificios cuyo cierre mediano supera los $3 millones, 2 cierran más rápido que la cifra del condado: Turnberry Ocean Colony South con 92 días y Grovenor House con 107. Todo lo demás a ese precio se queda cuatro meses o más, y Continuum South Tower, con 109 días sobre una mediana de $6,000,000, es más o menos lo más rápido que llega a ser la cima del mercado.

Por vecindario

Vecindarios con al menos cuatro edificios en la lista. Mediana de las medianas de los edificios.

Coconut Grove y Downtown en el extremo rápido, Aventura, Sunny Isles y Mid-Beach en el lento, y Brickell, la muestra más grande con 39 edificios, en 120 días con 13 de sus 39 por debajo de la cifra del condado. El orden se parece al orden de precios, que es el punto de la sección anterior, pero no del todo: Key Biscayne y Bal Harbour son caros y rápidos, porque casi no hay nada en venta en ninguno, y Hallandale Beach es barato y lento, porque hay muchísimo.

Por qué los edificios lentos no muestran un descuento mayor

Uno esperaría que una vivienda que tardó 200 días en venderse cerrara más por debajo del precio pedido que una que tardó 90. En la razón cierre sobre pedido, no es así: los edificios que cierran en menos de 90 días están en 96.4 por ciento del pedido y los que tardan 200 días o más en 100.0 por ciento, y cada banda intermedia marca más o menos lo mismo. La razón es un campo, no un mercado. El precio pedido en un registro cerrado del MLS es el último precio pedido, después de cada rebaja. Una vivienda listada en $6 millones, rebajada a $5.2 millones a lo largo de ocho meses y vendida en $5.1 millones aparece como 98 por ciento del pedido y 240 días. El descuento es real, solo que vive en las rebajas, y la columna de días es el único lugar del registro donde todavía se puede ver. Así que cuando fije el precio de una venta, la cifra de días del edificio es la honesta y la razón es la halagadora. Lea los días.

Qué hacer con esto si está vendiendo

Busque su edificio en la lista de abajo y lea su número junto a los 108 del condado. Si está por debajo, fije el precio de mercado y espere un contrato en dos meses. Si supera los 150, la propia historia del edificio dice que la primera oferta no llega en el primer mes, y el error que más veo es un vendedor que fija un precio alto "para dejar margen", no recibe nada en noventa días, y luego rebaja dos veces en un mercado que ya lo notó. En un edificio lento el primer precio tiene que ser el correcto, porque el registro de arriba muestra lo que cuesta uno equivocado: los días quedan en el registro y la razón esconde la rebaja. Si quiere ver qué hay en venta en su edificio ahora mismo, cada página de edificio lleva sus avisos en vivo, y la búsqueda muestra todo el feed. Y si quiere un número para su propia unidad y no para el edificio, pregúnteme; saco los cierres de su línea.

La lista completa, los 238 edificios con cifra