Los compradores extranjeros representan aproximadamente un tercio de las ventas de condominios de lujo de Miami en 2026, y esa cuota está creciendo. Cada año trabajo con familias de Brasil, Argentina, México, Colombia, Israel, Reino Unido, Rusia, China y Canadá que están comprando una casa en Miami. El proceso es más accesible de lo que la mayoría de los compradores internacionales esperan, pero las decisiones de estructuración hechas en los primeros treinta días resuenan por décadas.
No necesitas ser residente estadounidense
La idea errónea más común: los extranjeros piensan que necesitan green card, visa o número de Seguridad Social para comprar bienes raíces en EE.UU. Nada de esto es cierto. Un extranjero sin vínculos con EE.UU. puede comprar propiedad en Miami con efectivo, a su nombre personal, el día después de aterrizar en MIA.
Efectivo vs. financiamiento
La mayoría de los compradores extranjeros pagan en efectivo, pero el financiamiento está disponible. El producto se llama foreign national mortgage:
- LTV: típicamente 60–70%.
- Tasa de interés: aprox 1.5–2.5% por encima del prime de EE.UU.
- Documentación: mínima. No se requiere historial crediticio estadounidense.
- Tiempo de cierre: 45–60 días.
La pregunta del LLC
Casi todo comprador extranjero por encima de $1M debe considerar comprar a través de un LLC estadounidense en vez de a nombre personal. La estructura más usada:
Individuo extranjero → tiene acciones en holding extranjera (a menudo Caimán, BVI, o país de origen) → que es dueña de LLC estadounidense (típicamente Delaware) → que es dueña de la propiedad de Miami.
Esta estructura cuesta $3,000–$8,000 establecer pero resuelve varios problemas a la vez:
- Planificación de impuesto sucesorio. Los extranjeros que poseen bienes raíces a nombre personal están sujetos a impuesto sucesorio estadounidense por encima de la exención de $60,000.
- Privacidad. Los registros de propiedad de Florida son públicos.
- Separación de responsabilidad.
- Flexibilidad de venta futura.
FIRPTA, el impuesto al vendedor extranjero
La ley FIRPTA requiere que cuando un extranjero vende bienes raíces estadounidenses, el comprador retenga 15% del precio bruto de venta y lo envíe al IRS al cierre. Sobre una venta de $3M son $450,000 retenidos al cierre.
Impuesto a la propiedad, sí, cada año
Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta. El estado compensa esto con impuesto a la propiedad: aproximadamente 1.7–2.0% del valor anual, pagadero cada noviembre. Una casa de $5M debe aproximadamente $85,000–$100,000 al año.
Consideraciones de visa
Comprar propiedad no te otorga visa. Pero varias categorías de visa funcionan bien con inversión significativa en bienes raíces:
- B-1/B-2 visa de turista: Te permite pasar hasta seis meses por año en EE.UU.
- E-2 visa de inversionista: Disponible para ciudadanos de países con tratado.
- EB-5 visa de inversionista: Ruta a green card vía inversión de $800,000+ en proyecto estadounidense generador de empleo.
La checklist de treinta días
- Semana 1: Conversación inicial con un REALTOR de Miami que trabaja con compradores extranjeros.
- Semana 2: Conectarse con un abogado tributario transfronterizo.
- Semana 3: Abrir una cuenta bancaria estadounidense.
- Semana 4: Comenzar visitas físicas.
Trabajo con compradores extranjeros desde la conversación inicial hasta el cierre y más allá, incluyendo introducciones a abogados transfronterizos, prestamistas especializados, y contadores fiscales estadounidenses.