Uno de Cada Cuatro Avisos de Condominio en Miami Declara una Derrama Extraordinaria. En Edificios Anteriores a 1998, Más de Uno de Cada Tres.

Una derrama extraordinaria, lo que en Florida se llama special assessment, es la cuenta que envía la asociación de un condominio cuando las reservas no alcanzan para la obra, y en Miami ahora mismo es la pregunta que más me hacen. No "cómo es la vista" sino "este edificio está por mandarme una cuenta". Hasta esta semana respondía por experiencia. Ahora puedo responder con todo el mercado, porque el MIAMI MLS lleva un campo en cada aviso donde el agente declara si hay una derrama vigente, y lo conté. Cada aviso activo de condominio a quince millas del centro de Miami, la mañana del 5 de septiembre de 2026.

De los 10,157 avisos activos de condominios en Miami, 1,890 declaran una derrama extraordinaria. De los 7,974 avisos que responden la pregunta, eso es 23.7 por ciento. Uno de cada cuatro, más o menos. Y no está repartido por igual. En edificios terminados antes de 1998 es 35.9 por ciento. En edificios de 1998 en adelante es 10.8 por ciento. Un condominio antiguo en Miami tiene 3.3 veces más probabilidad de llevar una derrama declarada que uno nuevo, y 1998 no es un año que elegí yo. Es el año que usa la propia regla de recertificación de Miami-Dade.

Qué conté, y qué es una derrama declarada

Cada aviso del MIAMI MLS tiene un campo de sí o no sobre si la unidad está sujeta a una derrama extraordinaria. El agente lo llena, o no. Así que hay tres estados posibles: declarada, explícitamente ninguna, o en blanco. Le pedí al sistema el conteo exacto de cada uno sobre todo el mercado activo, en lugar de muestrear. Los que están en blanco importan, y los reporto por separado en vez de meterlos en "ninguna", porque un agente que dejó la casilla vacía no le ha dicho nada. Tratar el silencio como tranquilidad es como los compradores terminan sorprendidos.

Una cosa más sobre lo que este número es y no es. Cuenta lo que el agente declaró. Un edificio puede tener una derrama que un aviso en particular no menciona, y un agente puede llenar la casilla mal. Así que esto es un piso, no un censo. Lo cual hace que el uno de cada cuatro sea más llamativo, no menos.

Avisos activos en el MIAMI MLS, 5 de septiembre de 2026. "Miami" es un radio de 15 millas sobre el centro. "Sur de Florida" es el área de búsqueda predeterminada del sitio, 75 millas alrededor de un punto entre Miami y Fort Lauderdale, que alcanza el condado de Palm Beach. La proporción es declaran dividido por declaran más ninguna; los avisos en blanco se excluyen de la proporción y se muestran aparte.

Las casas son el control. Mismo campo, misma región, 17,504 avisos activos de casas: 3.8 por ciento. Este es un problema de condominios, no de Florida.

El año de construcción es toda la historia

Esta es la tabla que yo querría si estuviera comprando. Mismo mercado de Miami, dividido por la década en que se terminó el edificio.

Misma población que arriba, dividida por el campo de año de construcción del MLS. Las décadas suman a un aviso del total; el resto no tiene año registrado.

Léala de arriba abajo y es una montaña con un precipicio a la derecha. Los años 60, 70 y 80 están todos cerca del cuarenta por ciento. Los 70 solos son 40.1 por ciento. Luego los 90 lo reducen a la mitad, los 2000 se mantienen ahí, y la década de 2010 cae al 4.3 por ciento. Edificios terminados en esta década: 1.0 por ciento, 10 declaradas de 982 que respondieron.

La fila de antes de 1960 es más baja que las décadas siguientes, y creo saber por qué. Mucho de ese inventario es de dos y tres pisos, edificios de jardín y pequeñas cooperativas, y las reglas de recertificación que generan las grandes cuentas estructurales aplican a edificios de tres pisos o más. Un edificio de dos pisos de los años 50 en Little Havana y una torre de veinte pisos de los 70 en Collins Avenue no son el mismo activo, aunque los dos sean viejos.

Por qué 1998

Cuando Miami-Dade reescribió su regla de recertificación el 1 de junio de 2022, dejó de ser un plazo fijo de cuarenta años. Un condominio costero de tres pisos habitables o más a menos de tres millas de la costa, construido en 1998 o después, está ahora en un reloj de 25 años. La mayoría de los demás edificios construidos en 1993 o después, 30 años. Luego cada diez años. Escribí toda la regla, con las palabras del propio condado, en la nota sobre recertificación, y hay una calculadora que le dice en qué reloj está un edificio específico.

Así que 1998 es la línea que trazó el condado, y el mercado trazó la misma línea. Construidos antes de 1998: 35.9 por ciento declarando una derrama, 1,470 de 4,090 que respondieron. Construidos en 1998 o después: 10.8 por ciento, 420 de 3,884. No esperaba que las dos líneas coincidieran tan limpiamente. Los edificios que el condado decidió que necesitaban la mirada más temprana y más dura son los edificios cuyos avisos declaran las cuentas.

Dónde están las derramas, por zona

Avisos activos de condominios dentro de un radio sobre el centro de cada zona, 5 de septiembre de 2026. Los radios son los que usan nuestras páginas de barrios, así que un aviso cae en una sola fila como máximo. Surfside y Bal Harbour comparten un radio porque comparten un tramo de Collins Avenue.

La costa lo carga y el nuevo núcleo urbano casi no. Aventura lidera con 32.0 por ciento, y Aventura es donde están las torres de los 70 y 80. Brickell está en 12.7 por ciento y Downtown en 11.7, y esos son los dos lugares donde casi todo lo que está en pie se construyó después de 2005. Es la tabla de edad otra vez, llegando desde otra dirección, que es el tipo de coincidencia que me hace confiar en un número.

Golpea más fuerte a las viviendas más baratas

Misma población de Miami, dividida por precio de lista.

Por debajo de $500,000, 30.5 por ciento de los avisos que responden declaran una derrama. Por encima de $3,000,000, 9.3 por ciento. No es porque los edificios caros estén mejor administrados, o no solo por eso. Es porque los edificios caros son nuevos, y el inventario asequible de condominios en Miami es, en su enorme mayoría, las torres costeras de los años 60 a 80 que ahora están pagando de golpe cincuenta años de obra estructural postergada. Las personas con menos margen en su presupuesto son las que reciben la cuenta. Si quiere entender por qué hay tantos condominios antiguos en venta en Miami ahora mismo, y por qué algunos se ofrecen por debajo de lo que pagó el vendedor, esta tabla es buena parte de la respuesta.

Qué le hace la cuenta a usted, según la ley de Florida

Soy agente inmobiliaria y no abogada, así que me limito a lo que dice el estatuto en términos simples y dejo la interpretación a quienes tienen licencia para hacerla. La sección 718.116 de los Estatutos de Florida es la que rige las cuotas impagas, y tres cosas en ella sorprenden a casi todos los propietarios a los que se la he mostrado.

Primero, el interés. Si la declaración de su asociación no fija una tasa, una cuota morosa acumula interés al dieciocho por ciento anual. Segundo, el recargo por mora: si la declaración o los estatutos lo permiten, la asociación puede sumar un recargo administrativo de hasta el mayor entre $25 y el cinco por ciento de cada cuota atrasada. Tercero, y esto nadie lo ve venir, el orden en que se aplica un pago lo fija el estatuto. Primero el interés. Luego el recargo. Luego los costos de cobranza y honorarios de abogados. Y solo al final la cuota misma. No importa lo que usted escriba en el cheque. Así que un propietario que hace pagos parciales de buena fe puede estar pagando recargos durante meses mientras el capital apenas se mueve.

El gravamen de la asociación sobre su unidad se remonta a cuando se registró la declaración. Si usted disputa un gravamen registrado, el estatuto le da una herramienta: puede registrar un aviso de impugnación del gravamen, y entonces la asociación tiene noventa días para demandar o el gravamen queda sin efecto. Y cuando una unidad cambia de manos, el nuevo propietario es responsable solidario con el anterior por todo lo impago hasta la transferencia, por lo cual una derrama abierta aparece en mi mundo como un problema de cierre y no solo de propiedad. Los documentos que hay que pedir antes de firmar existen exactamente por esto.

La versión de fondo de toda esta pregunta son las reservas. Las reglas del estudio de reservas de integridad estructural en la sección 718.112(2)(g), que se han modificado más de una vez desde 2022, son lo que separa una reparación presupuestada de una cuenta sorpresa. Una junta que financió sus reservas envía un presupuesto. Una junta que las eximió durante veinte años envía una derrama. Expliqué cómo se ve eso para el comprador en la nota sobre reservas. Y la misma sección ahora permite que una asociación obligada a tener estudio de reservas tome una línea de crédito o un préstamo para financiar la obra que exige la inspección de hito o el estudio, que es la alternativa a nivel de edificio a mandarle a cada propietario una cuenta de una sola vez. Si la junta hizo eso es una pregunta que vale la pena hacer.

Qué haría con esto si estuviera comprando

No evitaría los edificios antiguos. Algunas de las asociaciones mejor administradas de Miami están en torres de los 70 que hicieron la obra estructural temprano, financiaron las reservas, y hoy son la compra más segura de la playa precisamente porque la cuenta ya quedó atrás. Lo que haría es dejar de tratar "sin derrama" en un aviso como una respuesta. Lea la casilla. Si está en blanco, pregunte por qué. Pida el estudio de reservas más reciente y los dos últimos presupuestos. Pregunte si se hizo la inspección de hito y qué encontró la fase dos. Busque el edificio en nuestro directorio de asociaciones de condominios para ver quién está realmente registrado administrándolo. Y haga la pregunta que el aviso no puede responder: no si hay una derrama hoy, sino si hay alguna razón para que no la haya el año próximo.

Si está vendiendo en un edificio que tiene una, declárela. El campo existe, el banco del comprador la va a encontrar de todos modos, y una derrama declarada con plan de pagos es un hecho negociable. Una sin declarar que aparece en la carta de estoppel es una operación muerta.

Lo que estos datos no le dicen

No le dicen de cuánto son las derramas. El campo del MLS es sí o no; el monto, si aparece, está en los comentarios, y no voy a publicar un número derivado de prosa que cada agente escribe distinto. No le dicen qué edificios, porque un conteo a nivel de aviso no es un hecho a nivel de edificio y no voy a nombrar una torre por la casilla de un agente. Cuenta lo que se declaró el 5 de septiembre de 2026 y nada más; el conjunto entero se vuelve a medir por script, así que el archivo se actualizará, y la fecha que lleva es la fecha para la que es cierto. Y es Miami-Dade, o las quince millas alrededor del centro. Broward y Palm Beach tienen su propio inventario costero antiguo y sus propios números, y la fila del sur de Florida de arriba es el único lugar donde aparecen aquí.

Si es propietario o está mirando un edificio específico y quiere saber dónde queda en todo esto, pregúnteme. Saco las ventas cerradas del edificio, las declaraciones de sus avisos y su estado de recertificación, y le digo lo que realmente pienso.

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