La versión corta primero, porque es justo la parte que casi todo lo escrito sobre condominios en Miami sigue equivocando. La recertificación de 40 años ya no es una regla de 40 años. Miami-Dade la reescribió el 1 de junio de 2022. Un edificio de condominio o cooperativa de tres pisos o más, ubicado dentro de tres millas de la costa y construido en 1998 o después, se recertifica ahora al cumplir 25 años, y cada 10 años después. Todo lo demás construido en 1993 o después va a los 30, y luego cada 10. La página de recertificación del propio condado no usa la frase "40 años" en ninguna parte.

Me metí en esto porque una compradora me envió un artículo sobre la regla de 40 años y me preguntó si al edificio que estaba comprando "le tocaba pronto". El edificio se terminó en 2019. Bajo la regla actual su primera inspección cae en 2044, no en 2059, y sinceramente eso es lo menos interesante de su compra. Pero me dio ganas de saber qué tan grande es el atraso real, así que bajé el archivo de la Ciudad de Miami y lo conté.

La respuesta son 1,655 edificios. Esto es qué son, dónde están, y qué debería revisar de verdad un comprador antes de firmar.

Qué dice realmente la regla de recertificación en 2026

Miami-Dade tiene un programa de recertificación desde 1975. Se modificó el 1 de junio de 2022, después del colapso de Champlain Towers South y de la ley estatal que siguió. El condado ahora separa los edificios en cuatro grupos:

Dos detalles que importan y que rara vez llegan a los resúmenes. Una vez notificado el edificio, los informes vencen a los 90 días. Y las casas unifamiliares, los dúplex y los edificios de menos de 2,000 pies cuadrados con carga de ocupación de 10 o menos quedan fuera del proceso por completo.

Encima de todo eso hay un requisito estatal aparte. La ley que entró en vigor el 26 de mayo de 2022 creó las inspecciones milestone para edificios de condominio y cooperativa de tres pisos o más, en dos fases. La recertificación del condado y la inspección milestone del estado están relacionadas pero no son el mismo documento, y un vendedor que le diga que el edificio "pasó la inspección" no le ha dicho casi nada hasta que usted sepa a cuál se refiere. Lo desarrollé en la guía de inspección de condominios en Florida.

Contamos el atraso. 1,655 edificios en la Ciudad de Miami.

La Ciudad de Miami publica su lista de recertificación como datos abiertos y la actualiza a diario. Incluye cada propiedad dentro de los límites de la ciudad que debe una recertificación, con el número de folio, el año de construcción, el vecindario y el estado del expediente.

Filtrado a las propiedades cuyo proceso figura como presentado y aún no aprobado, el archivo tiene 1,907 filas. Un edificio puede aparecer más de una vez, así que al deduplicar por folio quedan 1,655 edificios distintos, con 252 filas duplicadas y ningún folio en blanco. Agrupados por el año en que venció la recertificación:

Lea otra vez la parte de arriba de esa lista. 958 de los 1,655 tienen año de vencimiento 2020 o anterior, es decir que ya estaban fuera de plazo antes del colapso de Surfside, y siguen en la lista hoy.

Ahora la parte honesta, porque es aquí donde un número así se usa mal. "Presentado y no aprobado" significa que el expediente está abierto. No significa que el edificio sea inseguro, no significa que los propietarios estén ignorando nada, y en muchos casos significa que un ingeniero ya fue, las reparaciones están en marcha y el papeleo avanza en revisión. Una recertificación también puede detenerse un año por un permiso y no por una grieta. Lo que el número sí dice es el tamaño de la fila, y cuánto tiempo lleva parte de ella ahí.

Un límite más. Esto es solo la Ciudad de Miami. Miami Beach, Sunny Isles Beach, Aventura, Bal Harbour, Surfside y Hallandale Beach son jurisdicciones separadas que llevan sus propias listas. Así que no es una cifra del sur de Florida, y quien la cite como tal la está estirando.

El atraso está en el parque antiguo y pequeño, no en las torres

Este es el hallazgo que cambió cómo leo toda la historia. Ordenado por el año de construcción:

El edificio mediano de la lista se construyó en 1955. 1,196 de los 1,655, cerca del 72 por ciento, se levantaron antes de 1970. El edificio más nuevo en toda la lista es de 1998. No hay nada de este siglo, lo cual se desprende de la regla: una torre de 2005 no debe su primera recertificación hasta 2035.

La geografía dice lo mismo. Las concentraciones más fuertes son East Little Havana con 146, Citrus Grove con 115 y Santa Clara con 65. Para comparar, Edgewater tiene 41, y todos fueron construidos entre 1919 y 1976, así que ninguno es una de las torres frente a la bahía que definen el vecindario hoy. Brickell tiene 27 entre sus cuatro distritos, construidos entre 1920 y 1991. Brickell Key tiene 2.

Así que el titular de "los condominios de Miami se están cayendo" es, en los datos, sobre todo una historia de edificios bajos de preguerra y de mitad de siglo en barrios trabajadores, mucho de eso alquilado, mucho de eso en manos de gente sin una vía realista para financiar una reparación estructural. Ese es un problema cívico serio. No es el mismo problema que enfrenta un comprador que mira una torre de 2018 sobre Biscayne Bay, y tratarlos como una sola historia es como la gente termina decidiendo mal en ambas direcciones.

Lo cual no es decir que lo nuevo sea seguro. Es decir que el riesgo en un edificio nuevo casi nunca es la recertificación. Son las reservas y las evaluaciones especiales, y ese es otro papel que hay que pedir. Lo detallé en el artículo sobre reservas y evaluaciones especiales.

Qué encontró el informe del propio estado, y por qué la cifra es blanda

En julio de 2026 la Oficina de Análisis de Políticas y Rendición de Cuentas de Florida publicó el Informe 26-04, la primera mirada estatal a los datos de inspecciones milestone. Las inspecciones identificaron 30 edificios en 2024 y 24 en 2025 como inseguros o inhabitables.

De los 24 señalados en 2025, 23 estaban en el condado de Miami-Dade. Una nota al pie agrega que la ciudad de Aventura reportó 19 edificios de condominio y cooperativa determinados inseguros o inhabitables por inspecciones de fase dos.

Ahora las salvedades, y son suficientes como para no construir una conclusión solo sobre este informe:

Mi lectura: tómelo como un piso y como una señal de lo irregular que sigue siendo el reporte, cinco años después de Surfside. No como una tabla de ciudades peligrosas.

La parte que nadie pone en el folleto: esto aparece en su financiamiento

Para la mayoría de los compradores el riesgo práctico nunca fue que el edificio se caiga. Es que el edificio se vuelva difícil de financiar, lo cual lo vuelve difícil de vender, y ahí es cuando llega la pérdida de verdad.

Apenas el 1 por ciento de los cerca de 2,400 edificios de condominio de Miami-Dade, Broward y Palm Beach está aprobado para préstamos FHA, según cifras de HUD que ha citado la Asociación de Realtors de Miami. Fannie Mae y Freddie Mac mantienen cada uno sus propias listas de edificios donde no prestan, y ninguno las publica. Uno se entera por su prestamista, y casi siempre tarde, cuando el período de inspección ya corre.

Sume la línea del seguro, que en este mercado se mueve más rápido que cualquier otra cosa, y tiene tres razones distintas por las que la condición de un edificio puede costarle dinero sin que se mueva un solo pedazo de concreto. El lado del seguro lo cubrí en el artículo sobre seguros 2026.

Qué puede revisar un comprador, en orden

Nada de esto requiere un ingeniero. Requiere pedir siete cosas y leerlas.

  1. El estado de recertificación, por folio. Miami-Dade tiene un portal público de recertificación, y la Ciudad de Miami publica su propia lista como datos abiertos. Busque el edificio usted mismo en vez de aceptar la respuesta del anuncio.
  2. El informe milestone de fase uno, y el de fase dos si existe. La fase dos solo ocurre cuando la fase uno encontró algo. Si un vendedor no le entrega la fase dos, esa es su respuesta.
  3. El estudio de reserva de integridad estructural. Es el documento que dice cuánto sabe el edificio que tendrá que gastar, y cuándo.
  4. Las actas de la junta de los últimos 24 meses. Las evaluaciones no aparecen de la nada. Aparecen primero en actas, normalmente un año antes de que alguien vote.
  5. El saldo actual de reservas y el plan de financiamiento. Un número grande sin plan no es tranquilidad. Un número modesto con calendario muchas veces sí.
  6. El historial de evaluaciones, y lo pendiente. Incluyendo lo discutido pero aún no votado.
  7. Una consulta previa con el prestamista sobre ese edificio en concreto, antes de estar emocionalmente comprometido. Diez minutos por teléfono, y es el paso que la gente se salta.

La guía de documentos de la asociación explica cómo se ve cada uno de estos documentos y qué leer primero. Nuestro directorio de asociaciones de condominio tiene el contacto registrado de la mayoría de las asociaciones de Miami-Dade, construido desde el registro corporativo estatal, lo cual suele ser más rápido que preguntarle al agente del anuncio.

Los siete días hábiles que casi todos siguen equivocando

Este es el que tengo que corregir todo el tiempo, incluso en sitios que deberían saberlo. Para un condominio de reventa, la ventana de cancelación del comprador era de tres días hábiles. Bajo la HB 913, para contratos firmados a partir del 1 de julio de 2025, son siete.

El reloj corre desde lo que ocurra después, la firma o la entrega de los documentos de la asociación, no solo desde la firma. Así que si los documentos llegan cuatro días después del contrato, sus siete días empiezan ahí. Esa ventana no es un trámite. Es el único tramo del negocio en el que puede leer el estudio de reservas y el informe milestone y retirarse gratis, y una cantidad sorprendente de compradores la gasta eligiendo mudanza.

Lo que realmente les digo a mis clientes

No use el año de construcción como filtro. Es el criterio más perezoso de este mercado y le va a costar en las dos direcciones.

Un edificio de 1965 que ya terminó su recertificación, hizo su trabajo de concreto, tiene reservas financiadas y puede entregarle el papeleo en una tarde es mejor compra que una torre de 2019 con reservas delgadas, una junta que no ha encargado un estudio y una primera evaluación en camino que nadie ha dicho en voz alta. He visto las dos. El edificio viejo está valorado por su edad. El nuevo está valorado por su lobby.

La pregunta nunca es qué tan viejo es. Son tres preguntas: se hizo el trabajo, está pagado, y quién va a pagar la próxima ronda. Si las respuestas llegan rápido y por escrito, la edad es un descuento que usted se queda. Si llegan lento, o la junta es vaga, o las actas se quedan calladas un año, retírese. Eso no es cautela, es aritmética. La próxima evaluación ya está agendada le hayan dicho o no.

Si está mirando un edificio específico y quiere el panorama real, las ventas cerradas, el historial de evaluaciones, las reglas de alquiler y si su expediente está limpio, eso es buena parte de lo que hago. Puede empezar por nuestro directorio de edificios, o simplemente enviarme la dirección. La conversación no cuesta nada y normalmente toma unos diez minutos decirle si el problema es el edificio o el precio.

Fuentes: conjunto de datos abiertos 40 Year Recertification de la Ciudad de Miami, descargado el 10 de agosto de 2026, licencia CC BY 4.0. Página del programa de recertificación del condado de Miami-Dade, cambios vigentes desde el 1 de junio de 2022. Informe 26-04 de OPPAGA Florida, "Milestone Inspection Reporting Data 2024 and 2025", julio de 2026. HB 913 de Florida (2025), que modifica la sección 718.503 de los Estatutos de Florida. Cifras de aprobación FHA de HUD citadas por la Asociación de Realtors de Miami. Las cifras de este artículo son conteos de edificios distintos por número de folio, no de filas del archivo original.

Cite this dataset

Journalists and researchers are welcome to these figures. The underlying records are the City of Miami’s own, published under CC BY 4.0. The grouping is ours and it is free to quote. No permission needed.

Bensimon Luxury, “Miami Building Recertification, Open Files by Year, Decade and Neighbourhood.” Derived from the City of Miami “40 Year Recertification” open dataset, retrieved 16 August 2026. https://bensimonluxury.com/the-edit/miami-40-year-recertification-2026/

Download the aggregate (CSV, 1,655 buildings)

What this file is not. It carries counts only, never an address or a building name, and neighbourhoods with fewer than ten buildings are grouped so it cannot be used to find one. And “submitted and not approved” means the file is open, not that a building is unsafe. Need a different cut? Email [email protected].