No leo los paquetes de corretaje por placer. Los leo porque publicamos una página para cada proyecto de preconstrucción con el que trabajamos, y una página solo vale la pena si sus números resisten una verificación. Así que en las últimas semanas cada plano que pasó por esta oficina entró en un lector que hace una sola cosa aburrida: levanta las áreas impresas de la lámina y pregunta si suman.

526 planos después, en 15 desarrollos, tengo una lista de cosas que no esperaba encontrar. Lo enmarco con honestidad antes de empezar. No creo que nadie esté mintiendo. Estos documentos se producen rápido, por varias personas distintas, contra una fecha de lanzamiento, y casi nadie los coteja entre sí. Los renders reciben cuatro rondas de revisión. El número en la esquina del plano no recibe ninguna.

Las cuatro comprobaciones que atrapan casi todo

Sume el área interior y la exterior y vea si igualan el total impreso. Convierta usted mismo los pies cuadrados y vea si coinciden con la columna de metros cuadrados impresa al lado. Lea la política de alquiler en los campos de datos del listado, no en su descripción escrita. Y divida el precio entre los pies cuadrados y compare ese número con el resto del edificio. Cada problema de este artículo se detectó con una de esas cuatro, y las cuatro juntas toman unos diez minutos.

La columna de metros cuadrados que no es de metros cuadrados

En Ocean Terrace en North Beach, una manzana entera frente al mar desarrollada por Witkoff con interiores de Robert A.M. Stern, el libro de planos imprime cada área dos veces, en pies y en metros. En 4 de las 10 residencias, la cifra en metros no es una conversión de área. Es una conversión lineal.

La residencia 602-1102 imprime 1,781 pies cuadrados y 543 metros cuadrados en la misma línea. 1,781 pies cuadrados son 165 metros cuadrados. Pero 1,781 dividido entre 3.28084 da 542.8. Alguien dividió un área entre una longitud. Un comprador europeo o latinoamericano leyendo esa columna creería que un apartamento de dos dormitorios es más de tres veces su tamaño real.

Lo que lo confirma es que una residencia se contradice a sí misma. PH 22 North imprime el mismo interior de 5,144 pies como 1,568 metros en una lámina y como 478 en la otra. 478 es la correcta.

A veces el desarrollador le avisa que el plano no es final

Las 4 láminas de los dos penthouses de Ocean Terrace llevan una marca diagonal grande que dice DRAFT. Es un gráfico, no texto, así que ningún proceso automático la detectaría. Solo la vi porque armé una hoja de contactos con todos los planos y la miré. Son también las láminas con el error métrico, y PH 22 North está dibujado con 7.5 baños en un nivel y 7 en el otro.

Cuando la ficha técnica y los planos no coinciden, ganan los planos

En Cassia en Coral Gables la ficha pone el un dormitorio con den en 865 pies. El libro de planos dibuja la única tipología con den en 715, y la hoja de precios del desarrollador coincide con el plano. Dos documentos contra uno. Y 865 es el tamaño dibujado de otro plano del mismo libro que el desarrollador etiqueta como de dos dormitorios.

Cinco láminas de 49 imprimen un total que no es la suma de sus partes

En The Rider en Wynwood, 5 de 49 planos imprimen un total que no iguala el interior más el exterior impresos justo encima. El peor: 1,213 interior y 897 exterior, que son 2,110, contra un total impreso de 2,190. Son 80 pies cuadrados.

En PALMA en North Beach dos planos comparten áreas idénticas, 620 pies interiores, mientras uno se llama de un dormitorio y el otro de dos. PALMA también dibuja dos estudios, de 421 y 459 pies, que no aparecen en la tabla de mezcla del propio desarrollador.

La política de alquiler suele ser dos respuestas distintas en un mismo listado

Esta es la que cuesta dinero de verdad. Consulté los registros del MLS de MIAMI para Seventeen Gables esta mañana. Ambos listados activos llevan, en sus campos de datos, un mínimo de 365 días y un alquiler por año. La descripción escrita de esos mismos listados dice que la política permite un mínimo de 30 días.

Seven Park Residences es el mismo caso a mayor escala. Los 6 listados activos describen el edificio como sin restricciones de alquiler. En los campos de datos, 2 de esos 6 llevan un mínimo de 180 días, dos veces al año. House of Wellness en Brickell tiene hoy 9 listados activos de una sola correduría con tres años de entrega distintos y tres mínimos de alquiler distintos en la misma dirección.

La descripción es prosa escrita a mano y los campos son datos. Cuando se contradicen, créale a los campos y luego lea la declaración de condominio.

El precio por pie es la señal

En Seven Park una unidad está registrada en 1,647 pies por $763,900, o sea $464 por pie, en un edificio donde el resto va de $691 a $1,207. No es una ganga. La lista del desarrollador dice 1,106 pies, lo que da $691. Un precio por pie muy alejado del resto de su propio edificio casi nunca es una oportunidad. Es un error de tipeo.

Lo que dice el marketing y lo que dice el texto legal del mismo desarrollador

La ficha de PALMA dice "Sin Restricciones Mínimas de Alquiler", dos veces. El bloque legal impreso en cada uno de sus planos dice que un alquiler de corto plazo puede requerir que cada propietario obtenga un certificado de uso, sujeto a la discreción de la Ciudad de Miami Beach, y que no hay garantía de que siempre se permitan.

Vista Harbor se comercializa con 650 pies de frente al río y una marina privada. El descargo legal de su propia ficha dice que el condominio "puede ofrecer vistas al agua; sin embargo, no es una propiedad frente al agua."

Lo que yo pediría

Nada de esto hace que la preconstrucción sea una mala compra. La vendo y creo en ella. Sí significa que el paquete que le entregan es un documento de marketing con algo de ingeniería adjunta, y que esa ingeniería no fue revisada. Así que:

Preguntas frecuentes

¿Cómo verifico yo mismo un plano de preconstrucción en Miami?

Sume el área interior impresa y la exterior y vea si igualan el total impreso. Luego convierta usted mismo los pies a metros, multiplicando por 0.0929, y compare con la cifra métrica impresa al lado. Esas dos comprobaciones detectaron todos los problemas aritméticos en 526 planos de 15 desarrollos de Miami.

¿Por qué algunas cifras en metros cuadrados parecen demasiado grandes?

Porque en algunas láminas la cifra métrica es una conversión lineal y no de área. Alguien dividió los pies entre 3.28 en lugar de multiplicar por 0.0929, lo que hace que el apartamento parezca unas 3.3 veces más grande. Lo encontramos en 4 de 10 residencias de un libro de planos en Miami Beach.

La descripción del listado y sus datos no coinciden sobre el alquiler. ¿Cuál es correcta?

Créale a los campos de datos antes que a la descripción escrita, y luego verifique contra la declaración de condominio. La descripción es prosa escrita por una persona; los campos son datos. Encontramos dos listados en Coral Gables cuyos campos dicen un mínimo de 365 días mientras su propio texto dice 30.

¿Qué significa una marca DRAFT en un plano?

Significa que el desarrollador no considera final ese dibujo, y suele ser un gráfico y no texto, así que no aparece en ninguna búsqueda del documento. Tómelo como señal para preguntar cuándo se finalizará y qué puede cambiar.

¿Un precio por pie muy bajo en preconstrucción es una buena oportunidad?

Normalmente es un error de captura y no una oportunidad. Encontramos una residencia en Hallandale Beach listada a $464 por pie en un edificio donde el resto va de $691 a $1,207. La lista del desarrollador mostraba que los pies estaban sobreestimados.

¿Qué documentos debo pedir antes de firmar en preconstrucción en Miami?

El plano de su línea específica y no el plano tipo, la lista de precios con su fecha impresa, el calendario de depósitos indicando si los pagos van por fechas o por hitos de construcción, la declaración de condominio para las reglas de alquiler, y sobre qué área se calcula el precio por pie.