Cada semana alguien me hace la misma pregunta sobre un condominio que está a punto de comprar. ¿Puedo rentarlo a corto plazo? Y casi todos asumen que la respuesta suele ser sí.

No lo es. Revisé las reglas de arrendamiento de los 276 edificios de nuestro directorio. Ocho permiten con claridad rentar por noche.

De dónde sale el número

No llamé a 276 asociaciones. El MIAMI MLS incluye tres campos estructurados en cada propiedad: la estancia mínima permitida, cuántas veces al año se puede arrendar, y una lista de restricciones que dice cosas como "Daily Rentals Allowed" o "No Daily Rentals". Esos campos son la regla de la asociación, capturada por el agente que publicó la unidad.

Y ahí está el problema. Los agentes los llenan de forma inconsistente. Dentro de un mismo edificio, la coincidencia entre propiedades va del 40 al 90 por ciento, así que una sola propiedad no prueba nada. Clasifiqué cada edificio a partir de toda la distribución de sus propiedades, y solo emito un veredicto cuando la evidencia apunta a un solo lado. Donde no lo hace, lo digo más abajo.

Nivel uno: por noche. Ocho edificios.

1 Hotel & Homes South Beach, Fontainebleau II Tresor, Fontainebleau III Sorrento, Mondrian South Beach, The Setai Residences, District 225, Midblock y Emilia Edgewater.

Los ocho tienen la misma regla: mínimo una noche, 365 veces al año. En Tresor lo dicen todas las propiedades. En Sorrento, 23 de 24.

Mira la lista y el patrón salta. Casi todos son condo-hoteles. La renta por noche en Miami no es realmente una política de condominio, es una operación hotelera que vende sus habitaciones como unidades con escritura. Si ese es tu plan, no estás comprando en un mercado, estás comprando en ocho direcciones.

Nivel dos: por mes. Veintitrés edificios.

Este es el nivel que casi nadie sabe que existe, y el que más termino explicando. Mínimo treinta días, doce veces al año. No puedes hacer un fin de semana, pero sí rotar la unidad cada mes, todo el año.

500 Brickell, Hyde Midtown, Infinity at Brickell, Opera Tower, Brickell Heights West, Canvas, Paraiso Bayviews, Centro, The Mark on Brickell, Nine at Mary Brickell Village, MyBrickell, Brickell House, The Plaza on Brickell, The Sail at Brickell, Brickell on the River South, Madison Downtown, Akoya, 26 Edgewater, Flamingo South Beach, La Perla y Trump Tower III.

Cuenta las direcciones de Brickell en esa lista. Once. Si el plan es ingreso mensual, Brickell es donde se concentran los edificios que lo permiten, y por mucho.

Nivel tres: dos veces al año. Setenta y un edificios.

Ciento ochenta días, dos veces al año. Es la configuración por defecto de Miami, y cubre más edificios que todos los demás niveles juntos.

Acqualina, Estates at Acqualina, Jade Signature, Residences by Armani/Casa, Turnberry Ocean Club, Missoni Baia, Gran Paraiso, Aria on the Bay, Brickell Flatiron, Reach y Rise at Brickell City Centre, Icon Brickell, Met 1, 50 Biscayne, Una Residences, Five Park, Harbour House, Oceana Bal Harbour, Marina Palms, Trump Royale, Ivy y Mint están aquí.

Dos inquilinos al año es un negocio de arrendamiento perfectamente bueno. Simplemente no es el negocio que la mayoría imagina cuando dice la palabra inversión.

Nivel cuatro: una vez al año. Veintitrés edificios.

Mínimo un año completo, y en diecinueve de ellos, un contrato por año. Un inquilino. Ese es todo el calendario.

Echo Brickell es el ejemplo más limpio: 23 propiedades activas y todas dicen lo mismo. También aquí: Biscayne Beach, Brickell Key Two, Asia, Carbonell, Isola, One Tequesta Point, Bay House, Charter Club, Elysée Miami, Latitude on the River, Neo Vertika, 1010 Brickell, Mirador 1200, Green Diamond y Majestic Tower.

Cuatro de ellos están en Brickell Key, lo que dice algo sobre cómo vota esa isla.

El edificio es solo el primer candado

La asociación pone una regla. La ciudad pone otra, y con la más estricta de las dos es con la que vives.

Miami Beach restringe las estancias cortas en casi toda la ciudad y lo aplica con dureza, con multas que empiezan en miles. La Ciudad de Miami permite renta corta solo en ciertos distritos de zonificación y solo con registro. Sunny Isles Beach exige licencia. Coral Gables, Bal Harbour, Surfside y Key Biscayne están entre restringido y conírmalo por escrito.

Por eso The Setai es el nombre más interesante de esta página. El edificio dice una noche. La ciudad dice restringido. Las dos cosas son ciertas, y gana la ciudad. También pasa al revés: una torre de Brickell donde la ciudad lo permitiría y la asociación dice un año.

Lo que no sé, que es bastante

En 147 de los 276, el MLS no dice lo suficiente como para publicar un veredicto. Setenta y dos de esos no tienen ninguna propiedad activa, así que no hay nada que leer.

Prefiero publicar ese número antes que escribir "muchos edificios lo permiten", que es lo que encontrarás en casi todos lados y que es una frase que no le sirve a nadie.

Dos advertencias más. Las reglas cambian: una junta puede modificar la declaración y el MLS tardará meses en reflejarlo. Y una regla que existe no es una regla que se aplica, en ninguna dirección. Antes de hacer una oferta apoyada en un plan de renta, lee la declaración y el reglamento, no un campo del MLS y no este artículo.

Cómo verificar el que te importa

Cada página de edificio en este sitio tiene su propio panel de política de renta, construido desde el MLS y combinado con la regla de la ciudad. Abre el edificio y ahí está. Si prefieres empezar por lo que está a la venta, nuestra búsqueda cubre cada propiedad activa del sur de Florida, y si estás viendo algo que aún no se construye, empieza por el panorama de pre-construcción.

Y si quieres la versión corta para una dirección específica, pregúntame. Te digo qué dice el campo, qué dice la ciudad, y dónde se contradicen.

Un último pensamiento, porque es la parte que sale más cara equivocarse. Si el ingreso de corto plazo es la razón por la que compras, no estás comprando en un mercado de 276 edificios. Estás comprando en ocho. Decide eso antes de enamorarte de una planta.