En julio escribí que la oferta de condos de Miami por fin había empezado a apretarse mientras el lujo se despegaba de todo lo demás. Ahora el tercer trimestre está cerrado, y la historia tiene un giro nuevo. El mercado amplio dejó de deslizarse, pero lo que debía ayudarlo, tasas a la baja, fue en la dirección contraria. Las tasas hipotecarias saltaron a cerca de 7.5%, el centro del mercado está otra vez a la defensiva, y la cima no parece haberlo notado. Esto es donde están realmente los números, y qué significan si estás comprando o vendiendo.

Si quieres primero la foto anterior, mi informe de Verano 2026 sigue valiendo la pena. Esto es lo que cambió.

El mercado amplio: los precios dejaron de caer, las tasas no ayudaron

El titular del mercado amplio de condos es la estabilización. El precio mediano de los condos de Miami-Dade en septiembre fue $417,090, apenas 0.69% por debajo de los $420,000 de un año antes, según las estadísticas de septiembre de 2026 de MIAMI REALTORS. Como referencia, la caída interanual fue de 3.2% en junio y 1.5% en julio. Un mercado que perdía precio a un ritmo constante ahora está casi plano.

El volumen sí se enfrió. Tras los fuertes 1,026 cierres de julio (+11.4% interanual), las ventas de condos de septiembre fueron 909, apenas +1% frente a 904. Es el patrón de un mercado que sigue encontrando compradores, pero ya no los encuentra más rápido cada mes. Los condos cerca de la mediana, entre $300,000 y $400,000, fueron el punto brillante: 182 ventas, +14.5%. Las propiedades también se mueven más rápido que en verano: el condo mediano tarda ahora 67 días de la lista al contrato y 102 días en cerrar, frente a 85 y 124 en junio.

La oferta es la parte que hay que leer con cuidado. Los anuncios de condos sumaban 11,706 en septiembre, 7.2% menos que hace un año, pero el ritmo de caída se desaceleró desde el 11.5% de junio, y los meses de oferta son 12.3, sin cambio frente a mi último informe. Sigue siendo territorio claro de compradores (un mercado equilibrado ronda seis a nueve meses), y por eso los vendedores siguen negociando. Entre todos los tipos de propiedad, los anuncios activos bajaron 10.1% y llevan ocho meses seguidos cayendo interanualmente, así que el giro de la oferta es real. Simplemente aún no es decisivo para los condos.

El Nuevo Viento en Contra
Tasas, no solo reservas

Durante la primera mitad del año la historia de los edificios antiguos fue regulatoria: las reglas de reservas del SB-4D de Florida posteriores a Surfside, las cuotas especiales y el cambio de Fannie Mae y Freddie Mac vigente desde el 3 de agosto, que eliminó la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condos. Ahora hay una segunda fuerza, más simple. MIAMI REALTORS, citando a Freddie Mac, ubica la tasa promedio hipotecaria a 30 años en 7.46% al 13 de octubre, casi 0.6 puntos más que el 1 de septiembre, frente al 6.49% de junio que cité en julio. Para la mitad aproximada de compradores que necesita financiamiento, es un retroceso real justo cuando los precios habían dejado de caer.

El lujo sigue rompiendo récords, y el efectivo es la razón

Mientras el centro absorbe tasas más altas, la cima del mercado marca nuevos máximos. En el sur de Florida, las ventas de propiedades de $1 millón o más suben 20.2% en lo que va del año hasta septiembre, y las de $10 millones o más suben 40% a 407, según MIAMI REALTORS. En Miami-Dade, solo julio trajo 394 ventas de $1 millón o más entre casas y condos, un alza de 15.5% interanual. Y la punta es algo que el condado nunca había visto: hasta septiembre Miami-Dade ya había registrado 24 ventas de casas y condos de $30 millones o más, más que las 21 de todo 2025, y MIAMI REALTORS proyecta 32 al cierre del año.

La razón es la misma que en julio: liquidez. El efectivo representa el 59% de las ventas de $1M+ en el sur de Florida, frente al 42% de todas las ventas, y el 86% de las de $10M+. En Miami-Dade, el 49.4% de los cierres de condos de septiembre fueron todo en efectivo. La economista jefe de MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, espera que los compradores de gama alta sigan activos el próximo año aun con tasas elevadas, lo cual tiene sentido: quien no pide prestado no siente una hipoteca de 7.46%. El dinero de otros estados también influye: los compradores de fuera de Florida fueron el 10% de los compradores nacionales en el primer semestre, frente al 7% en 2024 y 2025, con Nueva York en el 34% de ese grupo.

Una nota sobre lo que los datos dicen y no dicen. El desglose de lujo solo de condos más reciente que puedo verificar sigue siendo el resumen del Q1 2026 de CondoBlackBook, que cubre Greater Downtown Miami, Miami Beach y Coral Gables con Coconut Grove: 424 ventas cerradas de condos de $1M+, +15.2%, a una mediana de $1,040 por pie cuadrado (baja de 3.7%). La lectura de Peter Zalewski de la temporada de invierno 2025-26 (noviembre de 2025 a abril de 2026, datos de CVR Realty) coincidió: 924 ventas de condos de lujo en Miami-Dade, +10%, con el precio mediano por pie cuadrado a la baja 2.5%. Los conteos más nuevos de condos de $1M+ del tercer trimestre aún no se habían publicado cuando escribí esto. El cuadro consistente es volumen al alza y precios por pie planos a ligeramente menores: compradores pagando más por unidades más grandes, nuevas y listas para habitar mientras negocian el resto. Para el nivel de lujo en sí, MIAMI REALTORS ubicó el umbral del 5% superior de las ventas de condos de Miami-Dade del primer semestre de 2026 en $3.4 millones y el del 1% superior en $10 millones. Si quieres ver el pipeline que alimenta ese nivel, mi vista de las torres nuevas está en la página de pre-construcción, y el contexto mayor está en el boom de pre-construcción de Miami.

Los números de un vistazo

Dos ciudades dentro de una, con un giro

En mi último informe las playas eran el punto débil, mientras el inventario antiguo frente al mar se reajustaba bajo el SB-4D. El tercer trimestre añade un giro. El informe Q3 de Corcoran muestra que en Miami Beaches las ventas de condos subieron 13% y el precio mediano subió 6% a $630,000, mientras el precio promedio cayó 10%. En la zona continental costera, las ventas de condos subieron 8% y la mediana bajó 5% a $564,000, mientras el promedio subió 4%. Cuando la mediana y el promedio se mueven en direcciones opuestas, la mezcla de lo que se vendió explica casi todo, así que lo leo como más condos de precio medio vendiéndose en la playa y unos pocos cierres grandes en el continente, no como prueba de que los edificios antiguos de playa se hayan recuperado. El mismo titular, "condos de Miami", sigue describiendo dos negocios muy distintos. Cabe aclarar que estas cifras de Corcoran cubren solo las playas y la zona continental costera, y no deben extenderse a Hialeah, Kendall, Doral o Westchester.

Mis propios números, leídos directamente del MIAMI MLS, cortan el mercado de otra forma: por barrio, no por condado. En las 17 zonas que sigo en mi informe del mercado de condos del T3 2026, se cerraron 1,330 condominios entre julio y septiembre, cerca de 7% más que un año antes. Así que el mes plano del condado y mi trimestre más activo no se contradicen; son cortes distintos. Mira dónde ocurrieron las ventas extra. Aventura cerró 21% más unidades con la mediana 5% más baja, y Edgewater cerró 32% más con el precio por pie 17.8% más bajo: los vendedores que pusieron precio de mercado vendieron. Brickell se mantuvo estable, 173 cierres frente a 171 hace un año, $598 por pie cuadrado (+3.3%), y la mayoría de las operaciones cerrando cerca de 5% por debajo del precio pedido. En Coral Gables y Coconut Grove se venden tantas casas como condos (50 y 42 cierres de condos este trimestre, frente a 85 y 42 casas), y las casas ahora tienen su propio informe trimestral. La tabla completa, con las muestras pequeñas señaladas, está en el informe de mercado.

Si estás comprando

La ecuación cambió un poco este trimestre. Los precios de la reventa antigua dejaron de caer a un ritmo constante, lo que significa que la estrategia de "esperar el siguiente escalón a la baja" tiene ahora más riesgo que en primavera. Al mismo tiempo, tasas de 7.46% encarecen el financiamiento, así que la ventaja que tienes es sobre todo de negociación, no de un mercado en caída. Usa esa ventaja: con 12.3 meses de oferta, los vendedores siguen aceptando ofertas. Si pagas en efectivo, tienes la mejor mano del mercado. Si financias, haz las cuentas con la tasa de hoy y no con la de julio, y verifica si el edificio es financiable y cómo está en reservas y cuotas especiales. La obra nueva y de marca sigue evitando la mayoría de esos riesgos, y ahí se concentra la demanda en efectivo.

Si estás vendiendo

La buena noticia es que el mercado ya no trabaja en tu contra mes a mes. Los días al contrato bajaron, los precios se estabilizaron y los condos cerca de la mediana se venden. La cautela es que las tasas acaban de subir, y los compradores que necesitan hipoteca tienen menos dólares para gastar que en julio. Fija el precio donde está el mercado hoy, no donde estaba en 2022, y presenta la unidad con honestidad. Los edificios listos para habitar, bien administrados, con reservas adecuadas y financiables aún se venden. El producto trofeo, de marca y de verdadero frente al mar exige una prima que los datos amplios no muestran. Y un solo cierre, por espectacular que sea, no fija el valor de tu unidad.

La perspectiva

Los próximos dos trimestres dependen de las tasas. Si se quedan a mediados de los 7, espera que el mercado amplio de condos siga en un rango plano a ligeramente a la baja, con el giro de la oferta construyéndose despacio y los edificios antiguos clasificándose edificio por edificio. Si las tasas ceden, la estabilización que vemos podría convertirse en un piso. El lujo no depende de ninguna de las dos: con el efectivo en 59% del segmento de $1M+ y ventas récord de $30M+, la cima corre con su propio impulso. Para un comprador informado, un mercado amplio más estable debajo de una calidad resiliente sigue siendo casi ideal. Para un vendedor, la tarea es la misma de todo el año: ponerle el precio correcto y facilitar la compra.

Cada edificio cuenta una historia distinta ahora mismo, y los números de titular ocultan más de lo que revelan. Si quieres saber dónde está realmente un edificio o barrio específico, qué se vende, qué está estancado y cuánto vale de verdad en este mercado, esa es la conversación que tengo con mis clientes cada semana. Escríbeme y hablemos.

Cifras compiladas de las estadísticas de septiembre y julio de 2026 de MIAMI REALTORS (Miami-Dade), los informes de MIAMI REALTORS sobre ventas de $1M+ del sur de Florida y de lujo del primer semestre de 2026, el informe Q3 2026 de Corcoran para Miami, el resumen del mercado de condos de lujo de Miami del Q1 2026 de CondoBlackBook, y datos del mercado de condos de Miami-Dade analizados por Peter Zalewski (CVR Realty), otoño de 2026. Los datos del mercado son direccionales y están sujetos a revisión.