Hace seis meses escribí que el mercado de condos de Miami se había dividido en dos mercados que se mueven en direcciones opuestas. A mitad de 2026 esa división es más ancha, no más estrecha, y un lado acaba de hacer algo que no hacía en más de un año. La oferta empezó a apretarse. El mercado de reventa amplio sigue suave en precio, el lujo corre, y una nueva regla de financiamiento que llega en agosto está a punto de complicar de nuevo el centro del mercado. Esto es donde están realmente los números a junio, y qué significan si estás comprando o vendiendo.
Si quieres primero el resumen del trimestre pasado, mi informe del trimestre anterior sigue valiendo la pena. Esto es lo que cambió.
El mercado amplio: sigue siendo un mercado de compradores, pero la oferta está girando
Junio fue activo. Las ventas de condos existentes subieron cerca del 12% interanual a 1,058 cierres, el mejor junio en tres años, y las ventas de condos ya han subido interanualmente en ocho de los últimos diez meses, según las estadísticas de junio de 2026 de MIAMI REALTORS. Eso es demanda real, no un espejismo.
Y aun así el precio mediano de los condos cayó 3.2% interanual a $431,000. Más ventas a menor precio es la firma de un mercado donde los compradores, no los vendedores, fijan los términos. Las propiedades también tardan más: el condo mediano está ahora a 85 días de la lista al contrato (frente a 68 hace un año) y 124 días para cerrar, y los vendedores reciben el 94% de su precio original. Peter Zalewski, de CVR Realty, lo resume aún más crudo: los vendedores recortan precios de lista cerca de $18 por pie cuadrado para mover inventario esta temporada de verano.
Esta es la parte que de verdad cambió. El inventario de condos cayó 11.5% interanual a 11,550 anuncios, su quinta baja mensual consecutiva, la primera racha de cinco desde julio de 2023. Los meses de oferta de condos bajaron a 12.3. Sigue siendo territorio de compradores (un mercado equilibrado ronda seis a nueve meses), pero es un giro claro frente a la oferta de dos dígitos y en ascenso que definió los últimos dos años. El mercado amplio está suave, pero el piso debajo se está firmando.
La razón por la que la reventa antigua sigue rezagada es regulatoria, y acaba de abrir un segundo frente. El Senate Bill 4D de Florida, posterior a Surfside, terminó la práctica de renunciar a las reservas y obligó a inspecciones de hito en los edificios antiguos, lo que significa cuotas especiales, HOAs al alza y juntas tomando préstamos de alto interés. En muchos edificios frente al mar de los años 80 y 90 ahora es más barato rentar que poseer una vez contadas las cuotas y el seguro. Lo nuevo de este trimestre: a partir del 3 de agosto de 2026, Fannie Mae y Freddie Mac eliminan la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condos. Súmalo a la casi total escasez de FHA (solo 21 de 2,397 edificios de condos del sur de Florida están aprobados por FHA, menos del 1%) y financiar un condo antiguo y con reservas insuficientes se vuelve más difícil justo cuando sus dueños más necesitan compradores que puedan pedir prestado.
El lujo es la otra historia, y se está acelerando
La cima del mercado no solo aguanta. Se está despegando. En junio, las ventas de propiedades de $1 millón o más saltaron 29.1% interanual a 483, y la economista jefe de MIAMI lo llamó una aceleración de la migración de riqueza al sur de Florida, no un repunte estacional.
El desglose trimestral de lujo más reciente, el resumen del Q1 2026 de CondoBlackBook, cuenta lo mismo con más detalle: 424 ventas cerradas de condos de $1M+, un alza del 15.2% interanual, el tercer primer trimestre más fuerte registrado fuera del boom pandémico. El precio mediano de venta de lujo subió 2.3% a $1.84 millones aun cuando el precio mediano por pie cuadrado bajó 3.7% a $1,040. Esa combinación, precios más altos pero menor por pie, es compradores pagando más por unidades más grandes, nuevas y listas para habitar mientras negocian todo lo demás. El nivel de $2M+ corrió aún más caliente: 204 ventas, un alza del 25.9%, a una mediana de $3.64 millones. La conclusión a la que sigo volviendo es que los $1,000 por pie, que hace tres años parecían un techo, ahora son el piso.
¿Por qué el lujo es insensible a las tasas mientras el centro se estanca con una hipoteca del 6.49%? Efectivo. Casi la mitad de todas las ventas de condos de Miami (48.5%) se cerraron en efectivo en junio, y el 82% de las compras de condos de $1M+ fueron todo en efectivo en 2025. Es una base de compradores que opera con liquidez, no con deuda, y gran parte extranjera: Miami-Dade registró $3.2 mil millones en volumen de compradores extranjeros en 2025 como el mercado número uno de EE. UU. para compradores internacionales, y se estima que el 52% de los compradores de pre-construcción de este ciclo son del extranjero. Si quieres ver el pipeline completo, mi vista de las torres nuevas está en la página de pre-construcción, y el panorama mayor está en el boom de pre-construcción de Miami.
Los números de un vistazo
- Ventas de condos existentes (junio): +12% interanual, 1,058 cierres (mejor junio en tres años)
- Precio mediano de condos: baja 3.2% interanual, a $431,000
- Inventario de condos: baja 11.5% interanual, a 11,550 (quinta baja mensual seguida)
- Meses de oferta (condos): 12.3 (un mercado de compradores)
- Días en el mercado (condos): 85 al contrato, 124 al cierre
- Ventas $1M+ totales (junio): +29.1% interanual, 483
- Condos $1M+ (Q1 2026): 424 ventas, +15.2%; mediana $1,040 / pie cuadrado
- Condos $2M+ (Q1 2026): 204 ventas, +25.9%; mediana $3.64M
- Participación en efectivo: 48.5% de las ventas de condos
Dos ciudades dentro de una
La geografía sigue importando tanto como el rango de precio. La Miami continental es la historia de crecimiento. Brickell marcó un récord cercano a $950 por pie cuadrado, las ventas de lujo de Edgewater más que se duplicaron interanualmente, y Downtown sigue siendo la entrada de lujo más económica, cerca de $730 por pie. Coconut Grove y Coral Gables juntos lideraron todo el trimestre pasado: las ventas más rápidas (63 días), la oferta más ajustada (cerca de 11 meses) y las mayores alzas de precio, pues los compradores siguen pagando por enclaves de baja densidad y cercanos al agua.
Las playas y las islas barrera son la historia de escasez, y sienten con más fuerza el ajuste del SB-4D. Fisher Island sigue siendo el terreno más caro del condado, cerca de $2,391 por pie, un alza del 19%, pero el conjunto de Miami Beach vio caer los valores por pie casi 15% mientras el inventario antiguo se reajusta. El mismo titular, "condos de Miami", dos negocios completamente distintos.
Si estás comprando
Sigue siendo la ventana más favorable para compradores que Miami ha ofrecido en años, pero solo en el segmento correcto. En reventa antigua tienes verdadera ventaja: muchos días en el mercado, vendedores recortando, y margen para negociar fuerte. La clave es el due diligence, y la lista se hizo más larga. Además de las preguntas sobre cuotas especiales y seguro, pregunta si el edificio es financiable ahora que desaparece la opción de revisión limitada, porque un edificio que los prestamistas no financiarán es un edificio que quizá tampoco puedas revender con facilidad. La obra nueva y de marca descuenta menos, pero evita casi por completo el riesgo de reservas, seguro y financiamiento, y ha mantenido su valor durante la suavización. Elige tu riesgo a propósito, no por accidente.
Si estás vendiendo
Fija el precio al mercado que existe hoy, no al de 2022. Con más de 12 meses de oferta y días en el mercado alargándose, una unidad sobrevalorada se queda mientras los comparables bajan a su alrededor. Los edificios listos para habitar, bien administrados, con reservas adecuadas y financiables aún se venden, y el producto trofeo, de marca y de verdadero frente al mar aún exige una prima. Y no esperes un rescate que no llega: la Copa Mundial llenó hoteles este verano, pero como Zalewski insiste, los visitantes no son compradores de condos. El precio correcto y una presentación honesta siguen siendo la diferencia entre una venta en 30 días y un año en el mercado.
La perspectiva
El verdadero titular de este trimestre es el giro de la oferta. Si el inventario de condos sigue acumulando bajas, la suavidad de precios del mercado amplio podría encontrar un piso en algún momento de 2027. Pero dos cosas mantienen a los edificios antiguos bajo presión mientras tanto: los costos de reservas del SB-4D y el cambio de financiamiento de agosto, que juntos adelgazan el grupo de compradores para justo las unidades que ya batallan. El lujo y el producto de marca, aislados por el capital global, siguen resilientes. El resultado es la misma clasificación lenta, edificio por edificio, que he venido describiendo todo el año, solo que con bordes más nítidos. Para un comprador informado, un mercado amplio suave debajo de una calidad resiliente es casi ideal.
Cada edificio cuenta una historia distinta ahora mismo, y los números de titular ocultan más de lo que revelan. Si quieres saber dónde está realmente un edificio o barrio específico, qué se vende, qué está estancado y cuánto vale de verdad en este mercado, esa es la conversación que tengo con mis clientes cada semana. Escríbeme y hablemos.
Cifras compiladas de las estadísticas de junio de 2026 de MIAMI REALTORS, el resumen del mercado de condos de lujo de Miami del Q1 2026 de CondoBlackBook, y datos del mercado de condos de Miami-Dade analizados por Peter Zalewski (CVR Realty), verano de 2026. Los datos del mercado son direccionales y están sujetos a revisión.