Every week somebody asks me the same question about a condo they are about to buy. Can I rent it out short term. And almost every one of them assumes the answer is usually yes.Cada semana alguien me hace la misma pregunta sobre un condominio que está a punto de comprar. ¿Puedo rentarlo a corto plazo? Y casi todos asumen que la respuesta suele ser sí.

It is not. I pulled the lease rules on all 276 buildings in our directory. Eight of them clearly let you rent by the night.No lo es. Revisé las reglas de arrendamiento de los 276 edificios de nuestro directorio. Ocho permiten con claridad rentar por noche.

Where the number comes fromDe dónde sale el número

I did not call 276 associations. The MIAMI MLS carries three structured fields on every listing: the shortest stay a landlord may write, how many times a year they may write one, and a restrictions list that says things like "Daily Rentals Allowed" or "No Daily Rentals". Those fields are the association's rule, entered by the agent who listed the unit.No llamé a 276 asociaciones. El MIAMI MLS incluye tres campos estructurados en cada propiedad: la estancia mínima permitida, cuántas veces al año se puede arrendar, y una lista de restricciones que dice cosas como "Daily Rentals Allowed" o "No Daily Rentals". Esos campos son la regla de la asociación, capturada por el agente que publicó la unidad.

And that last part is the problem. Agents fill them in inconsistently. Inside a single building, agreement between listings runs anywhere from 40 to 90 percent, so one listing proves nothing. I classified each building from the whole distribution of its listings instead, and I only call it when the weight of evidence is one sided. Where it is not, I say so further down.Y ahí está el problema. Los agentes los llenan de forma inconsistente. Dentro de un mismo edificio, la coincidencia entre propiedades va del 40 al 90 por ciento, así que una sola propiedad no prueba nada. Clasifiqué cada edificio a partir de toda la distribución de sus propiedades, y solo emito un veredicto cuando la evidencia apunta a un solo lado. Donde no lo hace, lo digo más abajo.

Tier one: by the night. Eight buildings.Nivel uno: por noche. Ocho edificios.

1 Hotel & Homes South Beach, Fontainebleau II Tresor, Fontainebleau III Sorrento, Mondrian South Beach, The Setai Residences, District 225, Midblock and Emilia Edgewater.1 Hotel & Homes South Beach, Fontainebleau II Tresor, Fontainebleau III Sorrento, Mondrian South Beach, The Setai Residences, District 225, Midblock y Emilia Edgewater.

All eight carry the same rule: one night minimum, 365 times a year. At Tresor every single listing says it. At Sorrento, 23 of 24.Los ocho tienen la misma regla: mínimo una noche, 365 veces al año. En Tresor lo dicen todas las propiedades. En Sorrento, 23 de 24.

Look at the list and the pattern is obvious. Most of them are condo-hotels. Nightly rental in Miami is not really a condo policy, it is a hotel operation that happens to sell its rooms as deeded units. If that is your plan, you are not shopping the market, you are shopping eight addresses.Mira la lista y el patrón salta. Casi todos son condo-hoteles. La renta por noche en Miami no es realmente una política de condominio, es una operación hotelera que vende sus habitaciones como unidades con escritura. Si ese es tu plan, no estás comprando en un mercado, estás comprando en ocho direcciones.

Tier two: by the month. Twenty-three buildings.Nivel dos: por mes. Veintitrés edificios.

This is the tier almost nobody knows exists, and it is the one I end up explaining most. Thirty day minimum, twelve times a year. You cannot do a weekend, but you can turn the unit over every month, all year.Este es el nivel que casi nadie sabe que existe, y el que más termino explicando. Mínimo treinta días, doce veces al año. No puedes hacer un fin de semana, pero sí rotar la unidad cada mes, todo el año.

500 Brickell, Hyde Midtown, Infinity at Brickell, Opera Tower, Brickell Heights West, Canvas, Paraiso Bayviews, Centro, The Mark on Brickell, Nine at Mary Brickell Village, MyBrickell, Brickell House, The Plaza on Brickell, The Sail at Brickell, Brickell on the River South, Madison Downtown, Akoya, 26 Edgewater, Flamingo South Beach, La Perla and Trump Tower III.500 Brickell, Hyde Midtown, Infinity at Brickell, Opera Tower, Brickell Heights West, Canvas, Paraiso Bayviews, Centro, The Mark on Brickell, Nine at Mary Brickell Village, MyBrickell, Brickell House, The Plaza on Brickell, The Sail at Brickell, Brickell on the River South, Madison Downtown, Akoya, 26 Edgewater, Flamingo South Beach, La Perla y Trump Tower III.

Count the Brickell addresses in that list. Eleven of them. If monthly income is the plan, Brickell is where the buildings that permit it are concentrated, and it is not close.Cuenta las direcciones de Brickell en esa lista. Once. Si el plan es ingreso mensual, Brickell es donde se concentran los edificios que lo permiten, y por mucho.

Tier three: twice a year. Seventy-one buildings.Nivel tres: dos veces al año. Setenta y un edificios.

One hundred and eighty days, twice a year. This is Miami's default setting, and it covers more buildings than every other tier combined.Ciento ochenta días, dos veces al año. Es la configuración por defecto de Miami, y cubre más edificios que todos los demás niveles juntos.

Acqualina, Estates at Acqualina, Jade Signature, Residences by Armani/Casa, Turnberry Ocean Club, Missoni Baia, Gran Paraiso, Aria on the Bay, Brickell Flatiron, Reach and Rise at Brickell City Centre, Icon Brickell, Met 1, 50 Biscayne, Una Residences, Five Park, Harbour House, Oceana Bal Harbour, Marina Palms, Trump Royale, Ivy and Mint all sit here.Acqualina, Estates at Acqualina, Jade Signature, Residences by Armani/Casa, Turnberry Ocean Club, Missoni Baia, Gran Paraiso, Aria on the Bay, Brickell Flatiron, Reach y Rise at Brickell City Centre, Icon Brickell, Met 1, 50 Biscayne, Una Residences, Five Park, Harbour House, Oceana Bal Harbour, Marina Palms, Trump Royale, Ivy y Mint están aquí.

Two tenants a year is a perfectly good landlord business. It is just not the business most people picture when they say the word investment.Dos inquilinos al año es un negocio de arrendamiento perfectamente bueno. Simplemente no es el negocio que la mayoría imagina cuando dice la palabra inversión.

Tier four: once a year. Twenty-three buildings.Nivel cuatro: una vez al año. Veintitrés edificios.

A full year minimum, and in nineteen of them, one lease per year. One tenant. That is the whole calendar.Mínimo un año completo, y en diecinueve de ellos, un contrato por año. Un inquilino. Ese es todo el calendario.

Echo Brickell is the cleanest example: 23 active listings and every one of them says the same thing. Also here: Biscayne Beach, Brickell Key Two, Asia, Carbonell, Isola, One Tequesta Point, Bay House, Charter Club, Elysée Miami, Latitude on the River, Neo Vertika, 1010 Brickell, Mirador 1200, Green Diamond and Majestic Tower.Echo Brickell es el ejemplo más limpio: 23 propiedades activas y todas dicen lo mismo. También aquí: Biscayne Beach, Brickell Key Two, Asia, Carbonell, Isola, One Tequesta Point, Bay House, Charter Club, Elysée Miami, Latitude on the River, Neo Vertika, 1010 Brickell, Mirador 1200, Green Diamond y Majestic Tower.

Four of those are on Brickell Key, which tells you something about how that island votes.Cuatro de ellos están en Brickell Key, lo que dice algo sobre cómo vota esa isla.

The building is only the first lockEl edificio es solo el primer candado

The association sets one rule. The city sets another, and the stricter of the two is the one you live with.La asociación pone una regla. La ciudad pone otra, y con la más estricta de las dos es con la que vives.

Miami Beach restricts short stays across most of the city and enforces it aggressively, with fines that start in the thousands. The City of Miami permits short-term rental only in certain zoning districts and only with a registration. Sunny Isles Beach requires a license. Coral Gables, Bal Harbour, Surfside and Key Biscayne all sit somewhere between restricted and confirm-it-in-writing.Miami Beach restringe las estancias cortas en casi toda la ciudad y lo aplica con dureza, con multas que empiezan en miles. La Ciudad de Miami permite renta corta solo en ciertos distritos de zonificación y solo con registro. Sunny Isles Beach exige licencia. Coral Gables, Bal Harbour, Surfside y Key Biscayne están entre restringido y conírmalo por escrito.

Which is why The Setai is the most interesting name on this page. The building says one night. The city says restricted. Both are true, and the city wins. The reverse happens too: a Brickell tower where the city would allow it and the association says one year.Por eso The Setai es el nombre más interesante de esta página. El edificio dice una noche. La ciudad dice restringido. Las dos cosas son ciertas, y gana la ciudad. También pasa al revés: una torre de Brickell donde la ciudad lo permitiría y la asociación dice un año.

What I do not know, which is a lotLo que no sé, que es bastante

For 147 of the 276, the MLS does not say clearly enough for me to publish a verdict. Seventy-two of those have no active listing at all, so there is nothing to read in the first place.En 147 de los 276, el MLS no dice lo suficiente como para publicar un veredicto. Setenta y dos de esos no tienen ninguna propiedad activa, así que no hay nada que leer.

I would rather print that number than write "many buildings allow it", which is what you will find almost everywhere else and which is a sentence that helps nobody.Prefiero publicar ese número antes que escribir "muchos edificios lo permiten", que es lo que encontrarás en casi todos lados y que es una frase que no le sirve a nadie.

Two more honest caveats. Rules change: a board can amend the declaration, and the MLS will not catch up for months. And a rule that exists is not a rule that is enforced, in either direction. Before you make an offer on the strength of a rental plan, read the declaration and the rules and regulations, not a listing field and not this article.Dos advertencias más. Las reglas cambian: una junta puede modificar la declaración y el MLS tardará meses en reflejarlo. Y una regla que existe no es una regla que se aplica, en ninguna dirección. Antes de hacer una oferta apoyada en un plan de renta, lee la declaración y el reglamento, no un campo del MLS y no este artículo.

How to check the one you care aboutCómo verificar el que te importa

Every building page on this site carries its own rental policy panel, rebuilt from the MLS and paired with the city rule. Open the building and it is there. If you want to move the other way and start from what is for sale, our search covers every active listing in South Florida, and if you are looking at something that has not been built yet, start with the pre-construction picture instead.Cada página de edificio en este sitio tiene su propio panel de política de renta, construido desde el MLS y combinado con la regla de la ciudad. Abre el edificio y ahí está. Si prefieres empezar por lo que está a la venta, nuestra búsqueda cubre cada propiedad activa del sur de Florida, y si estás viendo algo que aún no se construye, empieza por el panorama de pre-construcción.

And if you want the short version for a specific address, ask me. I will tell you what the field says, what the city says, and where the two disagree.Y si quieres la versión corta para una dirección específica, pregúntame. Te digo qué dice el campo, qué dice la ciudad, y dónde se contradicen.

One last thought, because it is the part people get wrong most expensively. If short-term income is the reason you are buying, you are not shopping a market of 276 buildings. You are shopping eight. Decide that before you fall in love with a floor plan.Un último pensamiento, porque es la parte que sale más cara equivocarse. Si el ingreso de corto plazo es la razón por la que compras, no estás comprando en un mercado de 276 edificios. Estás comprando en ocho. Decide eso antes de enamorarte de una planta.