Here is the short version, because it is the part almost everything written about Miami condos still gets wrong. The 40-year recertification is not a 40-year rule anymore. Miami-Dade rewrote it on June 1, 2022. A condominium or cooperative building three stories or taller, sitting within three miles of the coastline and built in 1998 or later, is now recertified when it turns 25, and every 10 years after that. Everything else built in 1993 or later goes at 30, then every 10. The county's own recertification page does not use the phrase "40 years" anywhere on it.

I went looking at this because a buyer sent me an article about the 40-year rule and asked whether the building she was under contract on was "coming up on it soon." The building was finished in 2019. Under the current rule her first inspection lands in 2044, not 2059, and honestly that is the least interesting thing about her purchase. But it made me want to know how big the actual backlog is, so I pulled the City of Miami's own file and counted.

The answer is 1,655 buildings. Here is what they are, where they are, and what a buyer should genuinely check before signing anything.

What the Miami condo recertification rule actually says in 2026

Miami-Dade has run a building recertification program since 1975. It was amended on June 1, 2022, after the Champlain Towers South collapse and the state law that followed. The county now sorts buildings into four buckets:

Two details that matter and rarely make it into the summaries. Once a building is noticed, the reports are due back within 90 days. And single-family homes, duplexes, and buildings under 2,000 square feet with an occupant load of 10 or less are outside the process entirely.

Sitting on top of all of that is a separate state requirement. The law that took effect on May 26, 2022 created milestone inspections for condominium and cooperative buildings three stories and taller, in two phases. County recertification and state milestone inspection are related but they are not the same document, and a seller who tells you the building "passed its inspection" has told you almost nothing until you know which one they mean. I wrote a longer walkthrough of that in the Florida condo inspection guide.

We counted the backlog. 1,655 buildings in the City of Miami.

The City of Miami publishes its recertification list as open data and updates it daily. It carries every property inside city limits that owes a recertification, with the folio number, the year the building went up, the neighborhood, and where the file stands.

Filtered to the properties whose process is on the books as submitted and not yet approved, the file holds 1,907 rows. A building can appear more than once, so deduplicated by folio that is 1,655 distinct buildings, with 252 duplicate rows and not a single blank folio. Grouped by the year the recertification came due:

Read the top of that list again. 958 of the 1,655 carry a due year of 2020 or earlier, which means they were already past their deadline before the Surfside collapse, and they are still on the list today.

Now the honest part, because this is where a number like that gets misused. "Submitted and not approved" means the file is open. It does not mean the building is unsafe, it does not mean the owners are ignoring anything, and in plenty of cases it means an engineer has been out, repairs are underway, and the paperwork is grinding through review. A recertification can also stall for a year over a permit rather than over a crack. What the number does tell you is the size of the queue, and how long some of it has been sitting in it.

One more limit. This is the City of Miami only. Miami Beach, Sunny Isles Beach, Aventura, Bal Harbour, Surfside and Hallandale Beach are separate jurisdictions that keep their own lists. So this is not a South Florida figure, and anyone quoting it as one is stretching it.

The backlog is in the old small stock, not in the towers

This is the finding that changed how I read the whole story. Sorted by the year each building was constructed:

The median building on the list was built in 1955. 1,196 of the 1,655, about 72 percent, went up before 1970. The newest building anywhere on the list dates to 1998. There is nothing from this century on it at all, which follows from the rule: a 2005 tower does not owe its first recertification until 2035.

The geography says the same thing. The heaviest concentrations are East Little Havana with 146, Citrus Grove with 115, and Santa Clara with 65. For comparison, Edgewater has 41, and every one of them was built between 1919 and 1976, so none of them are the bayfront towers that define the neighborhood today. Brickell has 27 across its four districts, built between 1920 and 1991. Brickell Key has 2.

So the "Miami's condos are falling apart" headline is, in the data, mostly a story about pre-war and mid-century low-rise stock in working neighborhoods, much of it rental, much of it owned by people with no realistic path to funding a structural repair. That is a serious civic problem. It is not the same problem as the one facing a buyer looking at a 2018 tower on Biscayne Bay, and treating them as one story is how people end up making the wrong decision in both directions.

Which is not me saying newer is safe. It is me saying the risk in a newer building is almost never recertification. It is reserves and assessments, and that is a different piece of paper to ask for. I went through it in detail in the piece on reserves and special assessments.

What the state's own report found, and why the number is soft

In July 2026 Florida's Office of Program Policy Analysis and Government Accountability published Report 26-04, the first statewide look at milestone inspection data. Milestone inspections identified 30 buildings in 2024 and 24 in 2025 as unsafe or uninhabitable.

Of the 24 flagged in 2025, 23 were in Miami-Dade County. A footnote adds that the City of Aventura reported 19 condominium and cooperative buildings determined unsafe or uninhabitable by phase two inspections.

Now the caveats, and there are enough of them that I would not build a conclusion on this report alone:

My read: treat it as a floor and as a signal about how patchy the reporting still is, five years after Surfside. Not as a league table of dangerous cities.

The part nobody puts in the brochure: this shows up in your financing

For most buyers the practical risk was never that a building falls down. It is that the building becomes hard to finance, which makes it hard to sell, which is when the loss actually arrives.

Barely 1 percent of the roughly 2,400 condominium buildings across Miami-Dade, Broward and Palm Beach are approved for FHA loans, according to HUD figures the Miami Association of Realtors has been citing. Fannie Mae and Freddie Mac each keep their own lists of buildings they will not lend in, and neither publishes them. You find out from your lender, and you usually find out late, after the inspection period has started ticking.

Add the insurance line, which in this market moves faster than anything else on the estoppel, and you have three separate reasons a building's condition can cost you money without a single piece of concrete ever moving. I covered the insurance side in the 2026 insurance piece.

What a buyer can actually check, in order

None of this requires an engineer. It requires asking for seven things and reading them.

  1. The recertification status, by folio. Miami-Dade runs a public building recertification portal, and the City of Miami publishes its own list as open data. Look the building up yourself rather than taking the answer from the listing.
  2. The phase one milestone report, and the phase two if there is one. Phase two only happens when phase one found something. If a seller will not hand you the phase two, that is your answer.
  3. The structural integrity reserve study. This is the document that tells you what the building knows it will have to spend, and when.
  4. Board minutes for the last 24 months. Assessments do not appear out of nowhere. They appear in minutes first, usually a year before anyone votes.
  5. The current reserve balance and the funding plan. A large number with no plan is not comfort. A modest number with a schedule often is.
  6. Assessment history, and anything pending. Including anything discussed but not yet voted.
  7. A lender pre-check on that specific building, before you are emotionally committed. Ten minutes on the phone, and it is the check people skip.

The HOA document guide goes through what each of these documents looks like and what to read first. Our condo association directory has the registered contact for most Miami-Dade associations, built from the state corporate register, which is usually faster than asking the listing agent.

The seven business days most people still get wrong

This is the one I keep having to correct, including on sites that ought to know. For a resale condominium, the buyer's cancellation window used to be three business days. Under HB 913, for contracts executed on or after July 1, 2025, it is seven.

The clock runs from the later of signing and receiving the association documents, not from signing alone. So if the documents arrive four days after the contract, your seven days start then. That window is not a formality. It is the only stretch of the deal where you can read the reserve study and the milestone report and walk away for free, and a surprising number of buyers spend it choosing a mover.

What I actually tell clients

Do not use the year built as a filter. It is the single laziest screen in this market and it will cost you both ways.

A 1965 building that has finished its recertification, done its concrete work, funded its reserve and can hand you the paperwork in an afternoon is a better buy than a 2019 tower with a thin reserve, a board that has not commissioned a study, and a first assessment coming that nobody has said out loud yet. I have seen both. The old building is priced for its age. The new one is priced for its lobby.

The question is never how old is it. It is three questions: has the work been done, is it paid for, and who is going to pay for the next round. If the answers come back fast and in writing, age is a discount you get to keep. If they come back slowly, or the board is vague, or the minutes go quiet for a year, walk. That is not caution, it is arithmetic. The next assessment is already scheduled whether or not anyone has told you.

If you are looking at a specific building and want the real picture on it, the closed sales, the assessment history, the rental rules and whether its file is clean, that is most of what I do. You can start from our building directory, or just send me the address. The conversation costs nothing and it usually takes about ten minutes to tell you whether the building is the problem or the price is.

Sources: City of Miami 40 Year Recertification open dataset, pulled August 10, 2026, licensed CC BY 4.0. Miami-Dade County recertification program page, changes effective June 1, 2022. Florida OPPAGA Report 26-04, "Milestone Inspection Reporting Data 2024 and 2025," July 2026. Florida HB 913 (2025), amending section 718.503, Florida Statutes. HUD FHA condominium approval figures as cited by the Miami Association of Realtors. Figures in this article are counts of distinct buildings by folio number, not of rows in the source file.

La versión corta primero, porque es justo la parte que casi todo lo escrito sobre condominios en Miami sigue equivocando. La recertificación de 40 años ya no es una regla de 40 años. Miami-Dade la reescribió el 1 de junio de 2022. Un edificio de condominio o cooperativa de tres pisos o más, ubicado dentro de tres millas de la costa y construido en 1998 o después, se recertifica ahora al cumplir 25 años, y cada 10 años después. Todo lo demás construido en 1993 o después va a los 30, y luego cada 10. La página de recertificación del propio condado no usa la frase "40 años" en ninguna parte.

Me metí en esto porque una compradora me envió un artículo sobre la regla de 40 años y me preguntó si al edificio que estaba comprando "le tocaba pronto". El edificio se terminó en 2019. Bajo la regla actual su primera inspección cae en 2044, no en 2059, y sinceramente eso es lo menos interesante de su compra. Pero me dio ganas de saber qué tan grande es el atraso real, así que bajé el archivo de la Ciudad de Miami y lo conté.

La respuesta son 1,655 edificios. Esto es qué son, dónde están, y qué debería revisar de verdad un comprador antes de firmar.

Qué dice realmente la regla de recertificación en 2026

Miami-Dade tiene un programa de recertificación desde 1975. Se modificó el 1 de junio de 2022, después del colapso de Champlain Towers South y de la ley estatal que siguió. El condado ahora separa los edificios en cuatro grupos:

Dos detalles que importan y que rara vez llegan a los resúmenes. Una vez notificado el edificio, los informes vencen a los 90 días. Y las casas unifamiliares, los dúplex y los edificios de menos de 2,000 pies cuadrados con carga de ocupación de 10 o menos quedan fuera del proceso por completo.

Encima de todo eso hay un requisito estatal aparte. La ley que entró en vigor el 26 de mayo de 2022 creó las inspecciones milestone para edificios de condominio y cooperativa de tres pisos o más, en dos fases. La recertificación del condado y la inspección milestone del estado están relacionadas pero no son el mismo documento, y un vendedor que le diga que el edificio "pasó la inspección" no le ha dicho casi nada hasta que usted sepa a cuál se refiere. Lo desarrollé en la guía de inspección de condominios en Florida.

Contamos el atraso. 1,655 edificios en la Ciudad de Miami.

La Ciudad de Miami publica su lista de recertificación como datos abiertos y la actualiza a diario. Incluye cada propiedad dentro de los límites de la ciudad que debe una recertificación, con el número de folio, el año de construcción, el vecindario y el estado del expediente.

Filtrado a las propiedades cuyo proceso figura como presentado y aún no aprobado, el archivo tiene 1,907 filas. Un edificio puede aparecer más de una vez, así que al deduplicar por folio quedan 1,655 edificios distintos, con 252 filas duplicadas y ningún folio en blanco. Agrupados por el año en que venció la recertificación:

Lea otra vez la parte de arriba de esa lista. 958 de los 1,655 tienen año de vencimiento 2020 o anterior, es decir que ya estaban fuera de plazo antes del colapso de Surfside, y siguen en la lista hoy.

Ahora la parte honesta, porque es aquí donde un número así se usa mal. "Presentado y no aprobado" significa que el expediente está abierto. No significa que el edificio sea inseguro, no significa que los propietarios estén ignorando nada, y en muchos casos significa que un ingeniero ya fue, las reparaciones están en marcha y el papeleo avanza en revisión. Una recertificación también puede detenerse un año por un permiso y no por una grieta. Lo que el número sí dice es el tamaño de la fila, y cuánto tiempo lleva parte de ella ahí.

Un límite más. Esto es solo la Ciudad de Miami. Miami Beach, Sunny Isles Beach, Aventura, Bal Harbour, Surfside y Hallandale Beach son jurisdicciones separadas que llevan sus propias listas. Así que no es una cifra del sur de Florida, y quien la cite como tal la está estirando.

El atraso está en el parque antiguo y pequeño, no en las torres

Este es el hallazgo que cambió cómo leo toda la historia. Ordenado por el año de construcción:

El edificio mediano de la lista se construyó en 1955. 1,196 de los 1,655, cerca del 72 por ciento, se levantaron antes de 1970. El edificio más nuevo en toda la lista es de 1998. No hay nada de este siglo, lo cual se desprende de la regla: una torre de 2005 no debe su primera recertificación hasta 2035.

La geografía dice lo mismo. Las concentraciones más fuertes son East Little Havana con 146, Citrus Grove con 115 y Santa Clara con 65. Para comparar, Edgewater tiene 41, y todos fueron construidos entre 1919 y 1976, así que ninguno es una de las torres frente a la bahía que definen el vecindario hoy. Brickell tiene 27 entre sus cuatro distritos, construidos entre 1920 y 1991. Brickell Key tiene 2.

Así que el titular de "los condominios de Miami se están cayendo" es, en los datos, sobre todo una historia de edificios bajos de preguerra y de mitad de siglo en barrios trabajadores, mucho de eso alquilado, mucho de eso en manos de gente sin una vía realista para financiar una reparación estructural. Ese es un problema cívico serio. No es el mismo problema que enfrenta un comprador que mira una torre de 2018 sobre Biscayne Bay, y tratarlos como una sola historia es como la gente termina decidiendo mal en ambas direcciones.

Lo cual no es decir que lo nuevo sea seguro. Es decir que el riesgo en un edificio nuevo casi nunca es la recertificación. Son las reservas y las evaluaciones especiales, y ese es otro papel que hay que pedir. Lo detallé en el artículo sobre reservas y evaluaciones especiales.

Qué encontró el informe del propio estado, y por qué la cifra es blanda

En julio de 2026 la Oficina de Análisis de Políticas y Rendición de Cuentas de Florida publicó el Informe 26-04, la primera mirada estatal a los datos de inspecciones milestone. Las inspecciones identificaron 30 edificios en 2024 y 24 en 2025 como inseguros o inhabitables.

De los 24 señalados en 2025, 23 estaban en el condado de Miami-Dade. Una nota al pie agrega que la ciudad de Aventura reportó 19 edificios de condominio y cooperativa determinados inseguros o inhabitables por inspecciones de fase dos.

Ahora las salvedades, y son suficientes como para no construir una conclusión solo sobre este informe:

Mi lectura: tómelo como un piso y como una señal de lo irregular que sigue siendo el reporte, cinco años después de Surfside. No como una tabla de ciudades peligrosas.

La parte que nadie pone en el folleto: esto aparece en su financiamiento

Para la mayoría de los compradores el riesgo práctico nunca fue que el edificio se caiga. Es que el edificio se vuelva difícil de financiar, lo cual lo vuelve difícil de vender, y ahí es cuando llega la pérdida de verdad.

Apenas el 1 por ciento de los cerca de 2,400 edificios de condominio de Miami-Dade, Broward y Palm Beach está aprobado para préstamos FHA, según cifras de HUD que ha citado la Asociación de Realtors de Miami. Fannie Mae y Freddie Mac mantienen cada uno sus propias listas de edificios donde no prestan, y ninguno las publica. Uno se entera por su prestamista, y casi siempre tarde, cuando el período de inspección ya corre.

Sume la línea del seguro, que en este mercado se mueve más rápido que cualquier otra cosa, y tiene tres razones distintas por las que la condición de un edificio puede costarle dinero sin que se mueva un solo pedazo de concreto. El lado del seguro lo cubrí en el artículo sobre seguros 2026.

Qué puede revisar un comprador, en orden

Nada de esto requiere un ingeniero. Requiere pedir siete cosas y leerlas.

  1. El estado de recertificación, por folio. Miami-Dade tiene un portal público de recertificación, y la Ciudad de Miami publica su propia lista como datos abiertos. Busque el edificio usted mismo en vez de aceptar la respuesta del anuncio.
  2. El informe milestone de fase uno, y el de fase dos si existe. La fase dos solo ocurre cuando la fase uno encontró algo. Si un vendedor no le entrega la fase dos, esa es su respuesta.
  3. El estudio de reserva de integridad estructural. Es el documento que dice cuánto sabe el edificio que tendrá que gastar, y cuándo.
  4. Las actas de la junta de los últimos 24 meses. Las evaluaciones no aparecen de la nada. Aparecen primero en actas, normalmente un año antes de que alguien vote.
  5. El saldo actual de reservas y el plan de financiamiento. Un número grande sin plan no es tranquilidad. Un número modesto con calendario muchas veces sí.
  6. El historial de evaluaciones, y lo pendiente. Incluyendo lo discutido pero aún no votado.
  7. Una consulta previa con el prestamista sobre ese edificio en concreto, antes de estar emocionalmente comprometido. Diez minutos por teléfono, y es el paso que la gente se salta.

La guía de documentos de la asociación explica cómo se ve cada uno de estos documentos y qué leer primero. Nuestro directorio de asociaciones de condominio tiene el contacto registrado de la mayoría de las asociaciones de Miami-Dade, construido desde el registro corporativo estatal, lo cual suele ser más rápido que preguntarle al agente del anuncio.

Los siete días hábiles que casi todos siguen equivocando

Este es el que tengo que corregir todo el tiempo, incluso en sitios que deberían saberlo. Para un condominio de reventa, la ventana de cancelación del comprador era de tres días hábiles. Bajo la HB 913, para contratos firmados a partir del 1 de julio de 2025, son siete.

El reloj corre desde lo que ocurra después, la firma o la entrega de los documentos de la asociación, no solo desde la firma. Así que si los documentos llegan cuatro días después del contrato, sus siete días empiezan ahí. Esa ventana no es un trámite. Es el único tramo del negocio en el que puede leer el estudio de reservas y el informe milestone y retirarse gratis, y una cantidad sorprendente de compradores la gasta eligiendo mudanza.

Lo que realmente les digo a mis clientes

No use el año de construcción como filtro. Es el criterio más perezoso de este mercado y le va a costar en las dos direcciones.

Un edificio de 1965 que ya terminó su recertificación, hizo su trabajo de concreto, tiene reservas financiadas y puede entregarle el papeleo en una tarde es mejor compra que una torre de 2019 con reservas delgadas, una junta que no ha encargado un estudio y una primera evaluación en camino que nadie ha dicho en voz alta. He visto las dos. El edificio viejo está valorado por su edad. El nuevo está valorado por su lobby.

La pregunta nunca es qué tan viejo es. Son tres preguntas: se hizo el trabajo, está pagado, y quién va a pagar la próxima ronda. Si las respuestas llegan rápido y por escrito, la edad es un descuento que usted se queda. Si llegan lento, o la junta es vaga, o las actas se quedan calladas un año, retírese. Eso no es cautela, es aritmética. La próxima evaluación ya está agendada le hayan dicho o no.

Si está mirando un edificio específico y quiere el panorama real, las ventas cerradas, el historial de evaluaciones, las reglas de alquiler y si su expediente está limpio, eso es buena parte de lo que hago. Puede empezar por nuestro directorio de edificios, o simplemente enviarme la dirección. La conversación no cuesta nada y normalmente toma unos diez minutos decirle si el problema es el edificio o el precio.

Fuentes: conjunto de datos abiertos 40 Year Recertification de la Ciudad de Miami, descargado el 10 de agosto de 2026, licencia CC BY 4.0. Página del programa de recertificación del condado de Miami-Dade, cambios vigentes desde el 1 de junio de 2022. Informe 26-04 de OPPAGA Florida, "Milestone Inspection Reporting Data 2024 and 2025", julio de 2026. HB 913 de Florida (2025), que modifica la sección 718.503 de los Estatutos de Florida. Cifras de aprobación FHA de HUD citadas por la Asociación de Realtors de Miami. Las cifras de este artículo son conteos de edificios distintos por número de folio, no de filas del archivo original.

Cite this dataset

Journalists and researchers are welcome to these figures. The underlying records are the City of Miami’s own, published under CC BY 4.0. The grouping is ours and it is free to quote. No permission needed.

Bensimon Luxury, “Miami Building Recertification, Open Files by Year, Decade and Neighbourhood.” Derived from the City of Miami “40 Year Recertification” open dataset, retrieved 16 August 2026. https://bensimonluxury.com/the-edit/miami-40-year-recertification-2026/

Download the aggregate (CSV, 1,655 buildings)

What this file is not. It carries counts only, never an address or a building name, and neighbourhoods with fewer than ten buildings are grouped so it cannot be used to find one. And “submitted and not approved” means the file is open, not that a building is unsafe. Need a different cut? Email [email protected].