A special assessment is the bill a condo association sends when the reserves don't cover the work, and in Miami right now it's the question I get asked more than any other. Not "what's the view like" but "is this building about to hand me a bill." Until this week I answered from experience. Now I can answer from the whole market, because the MIAMI MLS carries a field on every listing where the agent states whether a special assessment is in place, and I counted it. Every active condo listing within fifteen miles of downtown Miami, on the morning of September 5, 2026.
Of the 10,157 active condo listings in Miami, 1,890 declare a special assessment. Of the 7,974 listings that answer the question at all, that is 23.7 percent. Roughly one in four. And it isn't spread evenly. In buildings finished before 1998 it's 35.9 percent. In buildings finished in 1998 or later it's 10.8 percent. An older Miami condo is 3.3 times as likely to be carrying a declared special assessment as a newer one, and 1998 is not a year I picked. It's the year Miami-Dade's own recertification rule uses.
What I counted, and what a special assessment declaration is
Every listing in the MIAMI MLS has a yes-or-no field for whether the unit is subject to a special assessment. The listing agent fills it in, or doesn't. So there are three possible states on any listing: declared, explicitly none, or left blank. I asked the feed for the exact count of each, on the whole active market, rather than sampling. The blank ones matter, and I report them separately rather than folding them into "no," because an agent who left the box empty has told you nothing. Treating silence as reassurance is how buyers get surprised.
One more thing this number is and isn't. It counts what the agent declared. A building can have an assessment that a particular listing doesn't mention, and an agent can fill the box in wrong. So this is a floor, not a census. Which makes the one-in-four more striking, not less.
| Market | Share declaring one | Declared | None | Blank | Listings |
|---|---|---|---|---|---|
| Miami condos, 15 miles of downtown | 23.7% | 1,890 | 6,084 | 2,183 | 10,157 |
| South Florida condos | 17.8% | 3,536 | 16,321 | 4,091 | 23,948 |
| South Florida houses | 3.8% | 382 | 9,632 | 7,490 | 17,504 |
Active listings on the MIAMI MLS, September 5, 2026. "Miami" is a 15-mile radius on downtown. "South Florida" is the site's default search area, 75 miles around a point between Miami and Fort Lauderdale, which reaches into Palm Beach County. Share is declared divided by declared plus none; blanks are excluded from the share and shown on their own.
Houses are the control. Same field, same region, 17,504 active single-family listings: 3.8 percent. This is a condominium problem, not a Florida problem.
The year built is the whole story
Here's the table I'd want if I were buying. Same Miami market, split by the decade the building was finished.
| Year built | Share declaring one | Declared | None | Blank | Listings |
|---|---|---|---|---|---|
| before 1960 | 18.8% | 54 | 234 | 93 | 381 |
| 1960s | 37.9% | 389 | 638 | 260 | 1,287 |
| 1970s | 40.1% | 636 | 950 | 345 | 1,931 |
| 1980s | 38.0% | 300 | 489 | 172 | 961 |
| 1990s | 22.4% | 110 | 380 | 110 | 600 |
| 2000s | 19.3% | 350 | 1,461 | 532 | 2,343 |
| 2010s | 4.3% | 43 | 958 | 394 | 1,395 |
| 2020s | 1.0% | 10 | 972 | 276 | 1,258 |
Same population as above, split on the MLS year-built field. The decades sum to within one listing of the total; the remainder has no year recorded.
Read it top to bottom and it's a mountain with a cliff on the right. The 1960s, 70s and 80s all sit near forty percent. The 1970s alone are 40.1 percent. Then the 1990s halve it, the 2000s hold there, and the 2010s fall off a cliff to 4.3 percent. Buildings finished this decade: 1.0 percent, 10 declared out of 982 that answered.
The before-1960 row is lower than the decades after it, and I think I know why. Much of that stock is two and three storeys, garden buildings and small co-ops, and the recertification rules that drive the big structural bills apply to buildings of three storeys or more. A 1950s two-storey in Little Havana and a 1970s twenty-storey tower on Collins Avenue are not the same asset, even though they're both old.
Why 1998
When Miami-Dade rewrote its recertification rule on June 1, 2022, it stopped being a flat forty years. A coastal condominium of three habitable storeys or more within three miles of the coastline, built 1998 or later, is now on a 25-year clock. Most other buildings built 1993 or later are on 30 years. Then every ten years after that. I wrote the whole rule up, with the county's own wording, in the recertification piece, and there's a calculator that tells you which clock a specific building is on.
So 1998 is the line the county drew, and the market has drawn the same line. Built before 1998: 35.9 percent declaring an assessment, 1,470 of 4,090 that answered. Built 1998 or later: 10.8 percent, 420 of 3,884. I didn't expect the two lines to match this cleanly. The buildings the county decided needed the earliest, hardest look are the buildings whose listings are declaring the bills.
Where the assessments are, by neighborhood
| Area | Share declaring one | Declared | None | Blank | Listings |
|---|---|---|---|---|---|
| Aventura | 32.0% | 357 | 757 | 306 | 1,420 |
| Surfside and Bal Harbour | 25.4% | 61 | 179 | 81 | 321 |
| Sunny Isles Beach | 23.0% | 219 | 734 | 322 | 1,275 |
| Miami Beach | 22.5% | 165 | 567 | 233 | 965 |
| Brickell | 12.7% | 127 | 876 | 316 | 1,319 |
| Downtown Miami | 11.7% | 145 | 1,093 | 425 | 1,663 |
Active condo listings inside a radius on each area's center, September 5, 2026. The radii are the ones our neighborhood pages use, so a listing can sit in at most one row. Surfside and Bal Harbour share one radius because they share one stretch of Collins Avenue.
The coast carries it and the new urban core mostly doesn't. Aventura leads at 32.0 percent, and Aventura is where the 1970s and 80s towers are. Brickell sits at 12.7 percent and Downtown at 11.7, and those are the two places where almost everything standing was built after 2005. It's the age table again, arriving from a different direction, which is the kind of agreement that makes me trust a number.
It lands hardest on the cheapest homes
| Asking price | Share declaring one | Declared | None | Blank | Listings |
|---|---|---|---|---|---|
| under $500,000 | 30.5% | 1,257 | 2,861 | 982 | 5,100 |
| $500,000 to $999,999 | 19.4% | 410 | 1,700 | 631 | 2,741 |
| $1,000,000 to $2,999,999 | 14.7% | 171 | 992 | 370 | 1,533 |
| $3,000,000 and up | 9.3% | 54 | 529 | 200 | 783 |
Same Miami population, split on asking price.
Under $500,000, 30.5 percent of listings that answer declare a special assessment. Above $3,000,000, 9.3 percent. That's not because expensive buildings are better run, or not only. It's because the expensive buildings are new, and the affordable condo stock in Miami is, overwhelmingly, the 1960s to 1980s coastal and near-coastal towers that are now paying for fifty years of deferred structural work at once. The people with the least room in their budget are the ones getting the bill. If you want to understand why so many older Miami condos are listed right now, and why some of them are listed below what the seller paid, this table is a large part of the answer.
What the bill actually does to you, under Florida law
I'm a realtor and not an attorney, so I'll stick to what the statute says in plain terms and leave the interpretation to the people licensed to do it. Section 718.116 of the Florida Statutes is the one that governs unpaid assessments, and three things in it surprise almost every owner I've shown it to.
First, interest. If your association's declaration is silent on the rate, a delinquent assessment accrues interest at eighteen percent a year. Second, the late fee: if the declaration or bylaws allow it, the association can add an administrative late fee of up to the greater of $25 or five percent of each late installment. Third, and this is the one nobody sees coming, the order a payment is applied in is fixed by the statute. Interest first. Then the late fee. Then collection costs and attorney fees. And only then the assessment itself. It doesn't matter what you write on the check. So an owner who is making partial payments in good faith can be clearing fees for months while the principal barely moves.
The association's lien on your unit dates back to when the declaration was recorded. If you dispute a recorded lien, the statute gives you a tool: you can record a notice of contest of lien, and then the association has ninety days to file suit or the lien is void. And when a unit changes hands, the new owner is jointly and severally liable with the previous owner for everything unpaid up to the transfer, which is why an open assessment shows up in my world as a closing problem and not just an ownership one. The documents to ask for before you sign exist for exactly this reason.
The upstream version of this whole question is reserves. The structural integrity reserve study rules in section 718.112(2)(g), which have been amended more than once since 2022, are what separate a budgeted repair from a surprise bill. A board that funded its reserves sends a budget. A board that waived them for twenty years sends an assessment. I went through how that plays out for buyers in the reserves piece. And the same section now lets an association that is required to have a reserve study take a line of credit or a loan to fund the work a milestone inspection or the study requires, which is the building-level alternative to sending every owner a lump-sum bill. Whether a board has done that is a question worth asking.
What I'd do with this if I were buying
I wouldn't avoid older buildings. Some of the best-run associations in Miami sit in 1970s towers that did the structural work early, funded the reserves, and are now the safest purchase on the beach precisely because the bill is behind them. What I'd do is stop treating "no special assessment" on a listing as an answer. Read the box. If it's blank, ask why. Ask for the most recent reserve study and the last two budgets. Ask whether the milestone inspection has been done and what phase two found. Look the building up in our condo association directory to see who's actually registered as running it. And ask the one question the listing can't answer: not whether there's an assessment today, but whether there's a reason there won't be one next year.
If you're selling in a building that has one, declare it. The field exists, the buyer's lender will find it anyway, and a declared assessment with a payment plan attached is a negotiable fact. An undeclared one that surfaces in the estoppel letter is a dead deal.
What this data doesn't tell you
It doesn't tell you how large the assessments are. The MLS field is yes or no; the dollar amount, if it appears at all, is in the remarks, and I'm not going to publish a number derived from prose that agents write differently. It doesn't tell you which buildings, because a listing-level count isn't a building-level fact and I'm not going to name a tower off one agent's checkbox. It counts what was declared on September 5, 2026 and nothing else; the whole set is re-measured by script, so the file will be refreshed, and the date on it is the date it's true for. And it's Miami-Dade, or the fifteen miles of it around downtown. Broward and Palm Beach have their own older coastal stock and their own numbers, and the South Florida row above is the only place they appear here.
bensimonluxury.com/data/miami-condo-special-assessments-2026-09.csv, licensed CC BY 4.0. Suggested citation: Bensimon, L. (2026). Miami Condo Special Assessments, Active Listings by Year Built, Price and Area, September 2026. bensimonluxury.com. Source data: MIAMI MLS via Bridge, active listings, September 5, 2026, field MIAMIRE_SpecialAssessmentYN. Data deemed reliable but not guaranteed accurate by MIAMI REALTORS®.If you own or are looking at a specific building and want to know where it sits in all of this, ask me. I'll pull the building's own closed sales, its listings' declarations and its recertification status, and tell you what I actually think.
Frequently asked
What share of Miami condos have a special assessment in 2026?
On September 5, 2026, 1,890 of the 10,157 active condo listings within 15 miles of downtown Miami declared a special assessment on the MIAMI MLS. Excluding listings that left the field blank, that is 23.7 percent of those that answered, roughly one in four. The share is 35.9 percent in buildings finished before 1998 and 10.8 percent in buildings finished in 1998 or later.
Which Miami neighborhoods have the most condo special assessments?
By share of active listings declaring one: Aventura 32.0 percent, Surfside and Bal Harbour 25.4, Sunny Isles Beach 23.0, Miami Beach 22.5, Brickell 12.7, Downtown Miami 11.7. The older coastal towers carry the assessments; the post-2005 urban core mostly does not.
Does a special assessment declaration on a listing mean the building is unsafe?
No. It means the association has levied a charge beyond the regular budget, which can be for concrete restoration, a roof, a seawall, elevators, insurance, or reserve catch-up. Many well-run buildings carry one precisely because they are doing the work. The listing field also records only what the agent declared, so it is a floor rather than a full count, and a blank field is not the same as none.
What happens if a Florida condo owner cannot pay a special assessment?
Under section 718.116 of the Florida Statutes, a delinquent assessment accrues interest at the rate in the declaration, or 18 percent a year if the declaration is silent, plus an administrative late fee of up to the greater of $25 or 5 percent of each late installment where the documents allow it. Payments are applied by statute to interest first, then the late fee, then collection costs and attorney fees, and last to the assessment. The association holds a lien on the unit and can foreclose it. An owner who disputes a recorded lien can file a notice of contest, after which the association has 90 days to sue or the lien is void. This is a summary of the statute, not legal advice.
Where does this special assessment data come from and can I reuse it?
From the MIAMI MLS through the Bridge API, counting exact totals on the field MIAMIRE_SpecialAssessmentYN across all active listings on September 5, 2026, split by year built, asking price and area. The aggregate table, counts only with no addresses, is published as a CSV at bensimonluxury.com/data/miami-condo-special-assessments-2026-09.csv under a CC BY 4.0 licence, so it can be cited and reused with attribution.
Una derrama extraordinaria, lo que en Florida se llama special assessment, es la cuenta que envía la asociación de un condominio cuando las reservas no alcanzan para la obra, y en Miami ahora mismo es la pregunta que más me hacen. No "cómo es la vista" sino "este edificio está por mandarme una cuenta". Hasta esta semana respondía por experiencia. Ahora puedo responder con todo el mercado, porque el MIAMI MLS lleva un campo en cada aviso donde el agente declara si hay una derrama vigente, y lo conté. Cada aviso activo de condominio a quince millas del centro de Miami, la mañana del 5 de septiembre de 2026.
De los 10,157 avisos activos de condominios en Miami, 1,890 declaran una derrama extraordinaria. De los 7,974 avisos que responden la pregunta, eso es 23.7 por ciento. Uno de cada cuatro, más o menos. Y no está repartido por igual. En edificios terminados antes de 1998 es 35.9 por ciento. En edificios de 1998 en adelante es 10.8 por ciento. Un condominio antiguo en Miami tiene 3.3 veces más probabilidad de llevar una derrama declarada que uno nuevo, y 1998 no es un año que elegí yo. Es el año que usa la propia regla de recertificación de Miami-Dade.
Qué conté, y qué es una derrama declarada
Cada aviso del MIAMI MLS tiene un campo de sí o no sobre si la unidad está sujeta a una derrama extraordinaria. El agente lo llena, o no. Así que hay tres estados posibles: declarada, explícitamente ninguna, o en blanco. Le pedí al sistema el conteo exacto de cada uno sobre todo el mercado activo, en lugar de muestrear. Los que están en blanco importan, y los reporto por separado en vez de meterlos en "ninguna", porque un agente que dejó la casilla vacía no le ha dicho nada. Tratar el silencio como tranquilidad es como los compradores terminan sorprendidos.
Una cosa más sobre lo que este número es y no es. Cuenta lo que el agente declaró. Un edificio puede tener una derrama que un aviso en particular no menciona, y un agente puede llenar la casilla mal. Así que esto es un piso, no un censo. Lo cual hace que el uno de cada cuatro sea más llamativo, no menos.
| Mercado | Con derrama declarada | Declaran | Ninguna | En blanco | Avisos |
|---|---|---|---|---|---|
| Condos de Miami, 15 millas del centro | 23.7% | 1,890 | 6,084 | 2,183 | 10,157 |
| Condos del sur de Florida | 17.8% | 3,536 | 16,321 | 4,091 | 23,948 |
| Casas del sur de Florida | 3.8% | 382 | 9,632 | 7,490 | 17,504 |
Avisos activos en el MIAMI MLS, 5 de septiembre de 2026. "Miami" es un radio de 15 millas sobre el centro. "Sur de Florida" es el área de búsqueda predeterminada del sitio, 75 millas alrededor de un punto entre Miami y Fort Lauderdale, que alcanza el condado de Palm Beach. La proporción es declaran dividido por declaran más ninguna; los avisos en blanco se excluyen de la proporción y se muestran aparte.
Las casas son el control. Mismo campo, misma región, 17,504 avisos activos de casas: 3.8 por ciento. Este es un problema de condominios, no de Florida.
El año de construcción es toda la historia
Esta es la tabla que yo querría si estuviera comprando. Mismo mercado de Miami, dividido por la década en que se terminó el edificio.
| Año de construcción | Con derrama declarada | Declaran | Ninguna | En blanco | Avisos |
|---|---|---|---|---|---|
| antes de 1960 | 18.8% | 54 | 234 | 93 | 381 |
| años 60 | 37.9% | 389 | 638 | 260 | 1,287 |
| años 70 | 40.1% | 636 | 950 | 345 | 1,931 |
| años 80 | 38.0% | 300 | 489 | 172 | 961 |
| años 90 | 22.4% | 110 | 380 | 110 | 600 |
| 2000 a 2009 | 19.3% | 350 | 1,461 | 532 | 2,343 |
| 2010 a 2019 | 4.3% | 43 | 958 | 394 | 1,395 |
| 2020 en adelante | 1.0% | 10 | 972 | 276 | 1,258 |
Misma población que arriba, dividida por el campo de año de construcción del MLS. Las décadas suman a un aviso del total; el resto no tiene año registrado.
Léala de arriba abajo y es una montaña con un precipicio a la derecha. Los años 60, 70 y 80 están todos cerca del cuarenta por ciento. Los 70 solos son 40.1 por ciento. Luego los 90 lo reducen a la mitad, los 2000 se mantienen ahí, y la década de 2010 cae al 4.3 por ciento. Edificios terminados en esta década: 1.0 por ciento, 10 declaradas de 982 que respondieron.
La fila de antes de 1960 es más baja que las décadas siguientes, y creo saber por qué. Mucho de ese inventario es de dos y tres pisos, edificios de jardín y pequeñas cooperativas, y las reglas de recertificación que generan las grandes cuentas estructurales aplican a edificios de tres pisos o más. Un edificio de dos pisos de los años 50 en Little Havana y una torre de veinte pisos de los 70 en Collins Avenue no son el mismo activo, aunque los dos sean viejos.
Por qué 1998
Cuando Miami-Dade reescribió su regla de recertificación el 1 de junio de 2022, dejó de ser un plazo fijo de cuarenta años. Un condominio costero de tres pisos habitables o más a menos de tres millas de la costa, construido en 1998 o después, está ahora en un reloj de 25 años. La mayoría de los demás edificios construidos en 1993 o después, 30 años. Luego cada diez años. Escribí toda la regla, con las palabras del propio condado, en la nota sobre recertificación, y hay una calculadora que le dice en qué reloj está un edificio específico.
Así que 1998 es la línea que trazó el condado, y el mercado trazó la misma línea. Construidos antes de 1998: 35.9 por ciento declarando una derrama, 1,470 de 4,090 que respondieron. Construidos en 1998 o después: 10.8 por ciento, 420 de 3,884. No esperaba que las dos líneas coincidieran tan limpiamente. Los edificios que el condado decidió que necesitaban la mirada más temprana y más dura son los edificios cuyos avisos declaran las cuentas.
Dónde están las derramas, por zona
| Zona | Con derrama declarada | Declaran | Ninguna | En blanco | Avisos |
|---|---|---|---|---|---|
| Aventura | 32.0% | 357 | 757 | 306 | 1,420 |
| Surfside y Bal Harbour | 25.4% | 61 | 179 | 81 | 321 |
| Sunny Isles Beach | 23.0% | 219 | 734 | 322 | 1,275 |
| Miami Beach | 22.5% | 165 | 567 | 233 | 965 |
| Brickell | 12.7% | 127 | 876 | 316 | 1,319 |
| Downtown Miami | 11.7% | 145 | 1,093 | 425 | 1,663 |
Avisos activos de condominios dentro de un radio sobre el centro de cada zona, 5 de septiembre de 2026. Los radios son los que usan nuestras páginas de barrios, así que un aviso cae en una sola fila como máximo. Surfside y Bal Harbour comparten un radio porque comparten un tramo de Collins Avenue.
La costa lo carga y el nuevo núcleo urbano casi no. Aventura lidera con 32.0 por ciento, y Aventura es donde están las torres de los 70 y 80. Brickell está en 12.7 por ciento y Downtown en 11.7, y esos son los dos lugares donde casi todo lo que está en pie se construyó después de 2005. Es la tabla de edad otra vez, llegando desde otra dirección, que es el tipo de coincidencia que me hace confiar en un número.
Golpea más fuerte a las viviendas más baratas
| Precio de lista | Con derrama declarada | Declaran | Ninguna | En blanco | Avisos |
|---|---|---|---|---|---|
| menos de $500,000 | 30.5% | 1,257 | 2,861 | 982 | 5,100 |
| $500,000 a $999,999 | 19.4% | 410 | 1,700 | 631 | 2,741 |
| $1,000,000 a $2,999,999 | 14.7% | 171 | 992 | 370 | 1,533 |
| $3,000,000 o más | 9.3% | 54 | 529 | 200 | 783 |
Misma población de Miami, dividida por precio de lista.
Por debajo de $500,000, 30.5 por ciento de los avisos que responden declaran una derrama. Por encima de $3,000,000, 9.3 por ciento. No es porque los edificios caros estén mejor administrados, o no solo por eso. Es porque los edificios caros son nuevos, y el inventario asequible de condominios en Miami es, en su enorme mayoría, las torres costeras de los años 60 a 80 que ahora están pagando de golpe cincuenta años de obra estructural postergada. Las personas con menos margen en su presupuesto son las que reciben la cuenta. Si quiere entender por qué hay tantos condominios antiguos en venta en Miami ahora mismo, y por qué algunos se ofrecen por debajo de lo que pagó el vendedor, esta tabla es buena parte de la respuesta.
Qué le hace la cuenta a usted, según la ley de Florida
Soy agente inmobiliaria y no abogada, así que me limito a lo que dice el estatuto en términos simples y dejo la interpretación a quienes tienen licencia para hacerla. La sección 718.116 de los Estatutos de Florida es la que rige las cuotas impagas, y tres cosas en ella sorprenden a casi todos los propietarios a los que se la he mostrado.
Primero, el interés. Si la declaración de su asociación no fija una tasa, una cuota morosa acumula interés al dieciocho por ciento anual. Segundo, el recargo por mora: si la declaración o los estatutos lo permiten, la asociación puede sumar un recargo administrativo de hasta el mayor entre $25 y el cinco por ciento de cada cuota atrasada. Tercero, y esto nadie lo ve venir, el orden en que se aplica un pago lo fija el estatuto. Primero el interés. Luego el recargo. Luego los costos de cobranza y honorarios de abogados. Y solo al final la cuota misma. No importa lo que usted escriba en el cheque. Así que un propietario que hace pagos parciales de buena fe puede estar pagando recargos durante meses mientras el capital apenas se mueve.
El gravamen de la asociación sobre su unidad se remonta a cuando se registró la declaración. Si usted disputa un gravamen registrado, el estatuto le da una herramienta: puede registrar un aviso de impugnación del gravamen, y entonces la asociación tiene noventa días para demandar o el gravamen queda sin efecto. Y cuando una unidad cambia de manos, el nuevo propietario es responsable solidario con el anterior por todo lo impago hasta la transferencia, por lo cual una derrama abierta aparece en mi mundo como un problema de cierre y no solo de propiedad. Los documentos que hay que pedir antes de firmar existen exactamente por esto.
La versión de fondo de toda esta pregunta son las reservas. Las reglas del estudio de reservas de integridad estructural en la sección 718.112(2)(g), que se han modificado más de una vez desde 2022, son lo que separa una reparación presupuestada de una cuenta sorpresa. Una junta que financió sus reservas envía un presupuesto. Una junta que las eximió durante veinte años envía una derrama. Expliqué cómo se ve eso para el comprador en la nota sobre reservas. Y la misma sección ahora permite que una asociación obligada a tener estudio de reservas tome una línea de crédito o un préstamo para financiar la obra que exige la inspección de hito o el estudio, que es la alternativa a nivel de edificio a mandarle a cada propietario una cuenta de una sola vez. Si la junta hizo eso es una pregunta que vale la pena hacer.
Qué haría con esto si estuviera comprando
No evitaría los edificios antiguos. Algunas de las asociaciones mejor administradas de Miami están en torres de los 70 que hicieron la obra estructural temprano, financiaron las reservas, y hoy son la compra más segura de la playa precisamente porque la cuenta ya quedó atrás. Lo que haría es dejar de tratar "sin derrama" en un aviso como una respuesta. Lea la casilla. Si está en blanco, pregunte por qué. Pida el estudio de reservas más reciente y los dos últimos presupuestos. Pregunte si se hizo la inspección de hito y qué encontró la fase dos. Busque el edificio en nuestro directorio de asociaciones de condominios para ver quién está realmente registrado administrándolo. Y haga la pregunta que el aviso no puede responder: no si hay una derrama hoy, sino si hay alguna razón para que no la haya el año próximo.
Si está vendiendo en un edificio que tiene una, declárela. El campo existe, el banco del comprador la va a encontrar de todos modos, y una derrama declarada con plan de pagos es un hecho negociable. Una sin declarar que aparece en la carta de estoppel es una operación muerta.
Lo que estos datos no le dicen
No le dicen de cuánto son las derramas. El campo del MLS es sí o no; el monto, si aparece, está en los comentarios, y no voy a publicar un número derivado de prosa que cada agente escribe distinto. No le dicen qué edificios, porque un conteo a nivel de aviso no es un hecho a nivel de edificio y no voy a nombrar una torre por la casilla de un agente. Cuenta lo que se declaró el 5 de septiembre de 2026 y nada más; el conjunto entero se vuelve a medir por script, así que el archivo se actualizará, y la fecha que lleva es la fecha para la que es cierto. Y es Miami-Dade, o las quince millas alrededor del centro. Broward y Palm Beach tienen su propio inventario costero antiguo y sus propios números, y la fila del sur de Florida de arriba es el único lugar donde aparecen aquí.
bensimonluxury.com/data/miami-condo-special-assessments-2026-09.csv, con licencia CC BY 4.0. Cita sugerida: Bensimon, L. (2026). Miami Condo Special Assessments, Active Listings by Year Built, Price and Area, September 2026. bensimonluxury.com. Fuente: MIAMI MLS vía Bridge, avisos activos, 5 de septiembre de 2026, campo MIAMIRE_SpecialAssessmentYN. Datos considerados confiables pero no garantizados por MIAMI REALTORS®.Si es propietario o está mirando un edificio específico y quiere saber dónde queda en todo esto, pregúnteme. Saco las ventas cerradas del edificio, las declaraciones de sus avisos y su estado de recertificación, y le digo lo que realmente pienso.
Preguntas frecuentes
¿Qué proporción de los condominios de Miami tiene una derrama extraordinaria en 2026?
El 5 de septiembre de 2026, 1,890 de los 10,157 avisos activos de condominios a 15 millas del centro de Miami declaraban una derrama extraordinaria en el MIAMI MLS. Excluyendo los avisos que dejaron el campo en blanco, eso es 23.7 por ciento de los que respondieron, uno de cada cuatro aproximadamente. La proporción es 35.9 por ciento en edificios terminados antes de 1998 y 10.8 por ciento en edificios de 1998 en adelante.
¿Qué zonas de Miami tienen más derramas en condominios?
Por proporción de avisos activos que declaran una: Aventura 32.0 por ciento, Surfside y Bal Harbour 25.4, Sunny Isles Beach 23.0, Miami Beach 22.5, Brickell 12.7, Downtown Miami 11.7. Las torres costeras antiguas cargan las derramas; el núcleo urbano posterior a 2005 casi no.
¿Una derrama declarada en un aviso significa que el edificio es inseguro?
No. Significa que la asociación cobró un cargo fuera del presupuesto regular, que puede ser por restauración de concreto, techo, muro de contención, ascensores, seguros o para ponerse al día con las reservas. Muchos edificios bien administrados llevan una precisamente porque están haciendo la obra. El campo del aviso además registra solo lo que el agente declaró, así que es un piso y no un conteo completo, y un campo en blanco no es lo mismo que ninguna.
¿Qué pasa si un propietario en Florida no puede pagar una derrama extraordinaria?
Según la sección 718.116 de los Estatutos de Florida, una cuota morosa acumula interés a la tasa de la declaración, o 18 por ciento anual si la declaración no la fija, más un recargo administrativo de hasta el mayor entre $25 y el 5 por ciento de cada cuota atrasada cuando los documentos lo permiten. Los pagos se aplican por ley primero al interés, luego al recargo, luego a costos de cobranza y honorarios, y por último a la cuota. La asociación tiene un gravamen sobre la unidad y puede ejecutarlo. Un propietario que disputa un gravamen registrado puede presentar un aviso de impugnación, tras lo cual la asociación tiene 90 días para demandar o el gravamen queda sin efecto. Esto es un resumen del estatuto, no asesoría legal.
¿De dónde salen estos datos de derramas y puedo reutilizarlos?
Del MIAMI MLS a través de la API de Bridge, contando totales exactos del campo MIAMIRE_SpecialAssessmentYN sobre todos los avisos activos el 5 de septiembre de 2026, divididos por año de construcción, precio de lista y zona. La tabla agregada, solo conteos y sin direcciones, está publicada como CSV en bensimonluxury.com/data/miami-condo-special-assessments-2026-09.csv bajo licencia CC BY 4.0, así que puede citarse y reutilizarse con atribución.