In July I wrote that Miami's condo supply had finally started to tighten while luxury pulled away from everything else. Now the third quarter is in the books, and the story has a new twist. The broad market has stopped sliding, but the thing that was supposed to help it, falling rates, has gone the other way. Mortgage rates have jumped to roughly 7.5%, the middle of the market is back on its heels, and the top of the market does not seem to have noticed. Here is where the numbers actually sit, and what they mean whether you are buying or selling.

If you want the previous snapshot first, my Summer 2026 report is still worth a read. This is what changed.

The broad market: prices have stopped falling, rates have not helped

The headline for the broad condo market is stabilization. The median Miami-Dade condo price in September was $417,090, down just 0.69% from $420,000 a year earlier, according to MIAMI REALTORS September 2026 statistics. For perspective, the year-over-year decline was 3.2% in June and 1.5% in July. A market that was losing price at a steady clip is now close to flat.

Volume has cooled off, though. After July's strong 1,026 closings (up 11.4% year over year), September condo sales came in at 909, up only 1% from 904. That is the pattern of a market that is still finding buyers, but no longer finding them faster each month. Condos priced near the median, between $300,000 and $400,000, were the bright spot: 182 sales, up 14.5%. Homes are also moving faster than in the summer: the median condo now takes 67 days from listing to contract and 102 days to close, compared with 85 and 124 in June.

Supply is the part to read carefully. Condo listings stood at 11,706 in September, down 7.2% from a year ago, but the pace of decline has slowed from the 11.5% drop in June, and months of supply is 12.3, unchanged from my last report. That is still deep buyer's-market territory (a balanced market runs six to nine months), and it is why sellers are still negotiating. Across all property types, active listings are down 10.1% and have now fallen year over year for eight straight months, so the supply turn is real. It is just not yet decisive for condos.

The New Headwind
Rates, not just reserves

Through the first half of this year the story for older buildings was regulatory: Florida's post-Surfside SB-4D reserve rules, special assessments, and the Fannie Mae and Freddie Mac change that took effect August 3 and removed the limited review option for many condo loans. Now there is a second, simpler force. MIAMI REALTORS, citing Freddie Mac, puts the average 30-year mortgage rate at 7.46% as of October 13, up nearly 0.6 points since September 1, against the 6.49% June rate I cited in July. For the roughly half of buyers who need financing, that is a real step backward just when prices had stopped falling.

Luxury keeps breaking records, and cash is why

While the middle absorbs higher rates, the top of the market is setting new highs. Across South Florida, sales of homes priced at $1 million and up are up 20.2% year to date through September, and sales of $10 million and up are up 40% to 407, according to MIAMI REALTORS. In Miami-Dade, July alone brought 394 sales of $1 million and up across houses and condos, up 15.5% from a year earlier. And the very top is something the county has never seen: through September Miami-Dade had already recorded 24 house and condo sales of $30 million and up, more than the 21 in all of 2025, and MIAMI REALTORS projects 32 by year end.

The reason is the same as it was in July: liquidity. Cash accounts for 59% of $1M-plus sales across South Florida, versus 42% of all sales, and 86% of $10M-plus sales. In Miami-Dade, 49.4% of September condo closings were all-cash. MIAMI REALTORS chief economist Gay Cororaton expects upper-end buyers to remain active through next year even as rates stay elevated, which makes sense: a buyer who is not borrowing does not feel a 7.46% mortgage. Out-of-state money is also part of it. Out-of-state buyers made up 10% of domestic buyers in the first half of the year, up from 7% in 2024 and 2025, with New York at 34% of that group.

A note on what the data does and does not say. The most recent condo-only luxury breakdown I can verify is still CondoBlackBook's Q1 2026 summary, which covers Greater Downtown Miami, Miami Beach and Coral Gables with Coconut Grove: 424 closed $1M-plus condo sales, up 15.2%, at a median $1,040 a square foot (down 3.7%). Peter Zalewski's read of the 2025-26 winter season (November 2025 through April 2026, data from CVR Realty) matched it: 924 luxury condo sales in Miami-Dade, up 10%, with the median price per square foot down 2.5%. Newer condo-only $1M-plus tallies for the third quarter were not yet published when I wrote this. The consistent picture is volume up and per-foot prices flat to slightly lower, meaning buyers are paying more for bigger, newer, move-in-ready units while negotiating on the rest. For the luxury tier itself, MIAMI REALTORS put the Miami-Dade condo threshold for the top 5% of first-half 2026 sales at $3.4 million and for the top 1% at $10 million. If you want to see the pipeline feeding that tier, my running view of the new towers is on the pre-construction page, and the broader backdrop is in the Miami pre-construction boom.

The numbers at a glance

Two cities inside one city, with a twist

In my last report the beaches were the soft spot, as older oceanfront stock repriced under SB-4D. The third quarter adds a twist. Corcoran's Q3 report shows Miami Beaches condo sales up 13% and the median condo price up 6% to $630,000, while the average sale price fell 10%. On the Coastal Mainland, condo sales rose 8% and the median slipped 5% to $564,000, while the average rose 4%. When the median and the average move in opposite directions, the mix of what sold is doing most of the work, so I read this as more mid-priced beach condos trading and a few large mainland closings, not as proof that older beach buildings have recovered. The same headline, "Miami condos," still describes two very different trades. It is also worth noting that these Corcoran figures cover the beaches and coastal mainland only, and should not be extended to Hialeah, Kendall, Doral or Westchester.

My own numbers, read straight from the MIAMI MLS, cut the market a different way: by neighborhood, not county. Across the 17 areas I track in my Q3 2026 condo market report, 1,330 condos closed between July and September, about 7% more than a year earlier. So the county's flat month and my busier quarter are not in conflict; they are different slices. Look at where the extra sales happened. Aventura closed 21% more units with the median down 5%, and Edgewater closed 32% more with price per foot down 17.8%: sellers who priced to the market sold. Brickell was steady, 173 closings against 171 a year ago, $598 a square foot (up 3.3%), and most deals closing about 5% under ask. In Coral Gables and Coconut Grove houses trade as much as condos (50 and 42 condo closings this quarter, against 85 and 42 houses), and houses now have their own quarterly report. The full table, with the small samples flagged, is in the market report.

If you're buying

The calculus shifted a little this quarter. Prices on older resale have stopped falling at a steady pace, which means the "wait for the next leg down" strategy now carries more risk than it did in the spring. At the same time, 7.46% rates make financing more expensive, so the leverage you hold is mostly negotiating leverage, not a falling market. Use it: with 12.3 months of supply, sellers are still taking offers. If you are paying cash, you have the strongest hand in the market. If you are financing, run the numbers on today's rate rather than the one from July, and check whether the building is warrantable and how it stands on reserves and special assessments. New and branded construction continues to avoid most of those risks, and that is where the cash-driven demand is concentrated.

If you're selling

The good news is that the market is no longer working against you month by month. Days to contract are down, prices have steadied, and condos near the median are selling. The caution is that rates just rose, and buyers who need a mortgage have fewer dollars to spend than they did in July. Price to where the market actually is, not where it was in 2022, and present the unit honestly. Move-in-ready, well-run, properly reserved, financeable buildings still sell. Trophy, branded and true-waterfront product commands a premium that the broad data does not show. And one single closing, however spectacular, does not set the value of your unit.

The outlook

The next two quarters hinge on rates. If they stay in the mid-7s, expect the broad condo market to stay in a flat-to-slightly-down range, with the supply turn continuing to build slowly and older buildings still sorting out building by building. If rates ease, the stabilization we are seeing could become a floor. Luxury does not depend on either: with cash at 59% of the $1M-plus segment and record $30M-plus sales, the top is running on its own momentum. For an informed buyer, a steadier broad market beneath resilient quality is still close to ideal. For a seller, the job is the same as it has been all year: price it right and make it easy to buy.

Every building tells a different story right now, and the headline numbers hide more than they reveal. If you want to know where a specific building or neighborhood actually stands, what is selling, what is stuck, and what it is truly worth in this market, that is the conversation I have with my clients every week. Reach out and let's talk.

Figures compiled from MIAMI REALTORS September 2026 and July 2026 statistics (Miami-Dade), MIAMI REALTORS South Florida $1M+ and H1 2026 luxury reports, Corcoran's Q3 2026 Miami report, CondoBlackBook's Q1 2026 Miami luxury condo summary, and Miami-Dade condo data analyzed by Peter Zalewski (CVR Realty), Fall 2026. Market data is directional and subject to revision.

En julio escribí que la oferta de condos de Miami por fin había empezado a apretarse mientras el lujo se despegaba de todo lo demás. Ahora el tercer trimestre está cerrado, y la historia tiene un giro nuevo. El mercado amplio dejó de deslizarse, pero lo que debía ayudarlo, tasas a la baja, fue en la dirección contraria. Las tasas hipotecarias saltaron a cerca de 7.5%, el centro del mercado está otra vez a la defensiva, y la cima no parece haberlo notado. Esto es donde están realmente los números, y qué significan si estás comprando o vendiendo.

Si quieres primero la foto anterior, mi informe de Verano 2026 sigue valiendo la pena. Esto es lo que cambió.

El mercado amplio: los precios dejaron de caer, las tasas no ayudaron

El titular del mercado amplio de condos es la estabilización. El precio mediano de los condos de Miami-Dade en septiembre fue $417,090, apenas 0.69% por debajo de los $420,000 de un año antes, según las estadísticas de septiembre de 2026 de MIAMI REALTORS. Como referencia, la caída interanual fue de 3.2% en junio y 1.5% en julio. Un mercado que perdía precio a un ritmo constante ahora está casi plano.

El volumen sí se enfrió. Tras los fuertes 1,026 cierres de julio (+11.4% interanual), las ventas de condos de septiembre fueron 909, apenas +1% frente a 904. Es el patrón de un mercado que sigue encontrando compradores, pero ya no los encuentra más rápido cada mes. Los condos cerca de la mediana, entre $300,000 y $400,000, fueron el punto brillante: 182 ventas, +14.5%. Las propiedades también se mueven más rápido que en verano: el condo mediano tarda ahora 67 días de la lista al contrato y 102 días en cerrar, frente a 85 y 124 en junio.

La oferta es la parte que hay que leer con cuidado. Los anuncios de condos sumaban 11,706 en septiembre, 7.2% menos que hace un año, pero el ritmo de caída se desaceleró desde el 11.5% de junio, y los meses de oferta son 12.3, sin cambio frente a mi último informe. Sigue siendo territorio claro de compradores (un mercado equilibrado ronda seis a nueve meses), y por eso los vendedores siguen negociando. Entre todos los tipos de propiedad, los anuncios activos bajaron 10.1% y llevan ocho meses seguidos cayendo interanualmente, así que el giro de la oferta es real. Simplemente aún no es decisivo para los condos.

El Nuevo Viento en Contra
Tasas, no solo reservas

Durante la primera mitad del año la historia de los edificios antiguos fue regulatoria: las reglas de reservas del SB-4D de Florida posteriores a Surfside, las cuotas especiales y el cambio de Fannie Mae y Freddie Mac vigente desde el 3 de agosto, que eliminó la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condos. Ahora hay una segunda fuerza, más simple. MIAMI REALTORS, citando a Freddie Mac, ubica la tasa promedio hipotecaria a 30 años en 7.46% al 13 de octubre, casi 0.6 puntos más que el 1 de septiembre, frente al 6.49% de junio que cité en julio. Para la mitad aproximada de compradores que necesita financiamiento, es un retroceso real justo cuando los precios habían dejado de caer.

El lujo sigue rompiendo récords, y el efectivo es la razón

Mientras el centro absorbe tasas más altas, la cima del mercado marca nuevos máximos. En el sur de Florida, las ventas de propiedades de $1 millón o más suben 20.2% en lo que va del año hasta septiembre, y las de $10 millones o más suben 40% a 407, según MIAMI REALTORS. En Miami-Dade, solo julio trajo 394 ventas de $1 millón o más entre casas y condos, un alza de 15.5% interanual. Y la punta es algo que el condado nunca había visto: hasta septiembre Miami-Dade ya había registrado 24 ventas de casas y condos de $30 millones o más, más que las 21 de todo 2025, y MIAMI REALTORS proyecta 32 al cierre del año.

La razón es la misma que en julio: liquidez. El efectivo representa el 59% de las ventas de $1M+ en el sur de Florida, frente al 42% de todas las ventas, y el 86% de las de $10M+. En Miami-Dade, el 49.4% de los cierres de condos de septiembre fueron todo en efectivo. La economista jefe de MIAMI REALTORS, Gay Cororaton, espera que los compradores de gama alta sigan activos el próximo año aun con tasas elevadas, lo cual tiene sentido: quien no pide prestado no siente una hipoteca de 7.46%. El dinero de otros estados también influye: los compradores de fuera de Florida fueron el 10% de los compradores nacionales en el primer semestre, frente al 7% en 2024 y 2025, con Nueva York en el 34% de ese grupo.

Una nota sobre lo que los datos dicen y no dicen. El desglose de lujo solo de condos más reciente que puedo verificar sigue siendo el resumen del Q1 2026 de CondoBlackBook, que cubre Greater Downtown Miami, Miami Beach y Coral Gables con Coconut Grove: 424 ventas cerradas de condos de $1M+, +15.2%, a una mediana de $1,040 por pie cuadrado (baja de 3.7%). La lectura de Peter Zalewski de la temporada de invierno 2025-26 (noviembre de 2025 a abril de 2026, datos de CVR Realty) coincidió: 924 ventas de condos de lujo en Miami-Dade, +10%, con el precio mediano por pie cuadrado a la baja 2.5%. Los conteos más nuevos de condos de $1M+ del tercer trimestre aún no se habían publicado cuando escribí esto. El cuadro consistente es volumen al alza y precios por pie planos a ligeramente menores: compradores pagando más por unidades más grandes, nuevas y listas para habitar mientras negocian el resto. Para el nivel de lujo en sí, MIAMI REALTORS ubicó el umbral del 5% superior de las ventas de condos de Miami-Dade del primer semestre de 2026 en $3.4 millones y el del 1% superior en $10 millones. Si quieres ver el pipeline que alimenta ese nivel, mi vista de las torres nuevas está en la página de pre-construcción, y el contexto mayor está en el boom de pre-construcción de Miami.

Los números de un vistazo

Dos ciudades dentro de una, con un giro

En mi último informe las playas eran el punto débil, mientras el inventario antiguo frente al mar se reajustaba bajo el SB-4D. El tercer trimestre añade un giro. El informe Q3 de Corcoran muestra que en Miami Beaches las ventas de condos subieron 13% y el precio mediano subió 6% a $630,000, mientras el precio promedio cayó 10%. En la zona continental costera, las ventas de condos subieron 8% y la mediana bajó 5% a $564,000, mientras el promedio subió 4%. Cuando la mediana y el promedio se mueven en direcciones opuestas, la mezcla de lo que se vendió explica casi todo, así que lo leo como más condos de precio medio vendiéndose en la playa y unos pocos cierres grandes en el continente, no como prueba de que los edificios antiguos de playa se hayan recuperado. El mismo titular, "condos de Miami", sigue describiendo dos negocios muy distintos. Cabe aclarar que estas cifras de Corcoran cubren solo las playas y la zona continental costera, y no deben extenderse a Hialeah, Kendall, Doral o Westchester.

Mis propios números, leídos directamente del MIAMI MLS, cortan el mercado de otra forma: por barrio, no por condado. En las 17 zonas que sigo en mi informe del mercado de condos del T3 2026, se cerraron 1,330 condominios entre julio y septiembre, cerca de 7% más que un año antes. Así que el mes plano del condado y mi trimestre más activo no se contradicen; son cortes distintos. Mira dónde ocurrieron las ventas extra. Aventura cerró 21% más unidades con la mediana 5% más baja, y Edgewater cerró 32% más con el precio por pie 17.8% más bajo: los vendedores que pusieron precio de mercado vendieron. Brickell se mantuvo estable, 173 cierres frente a 171 hace un año, $598 por pie cuadrado (+3.3%), y la mayoría de las operaciones cerrando cerca de 5% por debajo del precio pedido. En Coral Gables y Coconut Grove se venden tantas casas como condos (50 y 42 cierres de condos este trimestre, frente a 85 y 42 casas), y las casas ahora tienen su propio informe trimestral. La tabla completa, con las muestras pequeñas señaladas, está en el informe de mercado.

Si estás comprando

La ecuación cambió un poco este trimestre. Los precios de la reventa antigua dejaron de caer a un ritmo constante, lo que significa que la estrategia de "esperar el siguiente escalón a la baja" tiene ahora más riesgo que en primavera. Al mismo tiempo, tasas de 7.46% encarecen el financiamiento, así que la ventaja que tienes es sobre todo de negociación, no de un mercado en caída. Usa esa ventaja: con 12.3 meses de oferta, los vendedores siguen aceptando ofertas. Si pagas en efectivo, tienes la mejor mano del mercado. Si financias, haz las cuentas con la tasa de hoy y no con la de julio, y verifica si el edificio es financiable y cómo está en reservas y cuotas especiales. La obra nueva y de marca sigue evitando la mayoría de esos riesgos, y ahí se concentra la demanda en efectivo.

Si estás vendiendo

La buena noticia es que el mercado ya no trabaja en tu contra mes a mes. Los días al contrato bajaron, los precios se estabilizaron y los condos cerca de la mediana se venden. La cautela es que las tasas acaban de subir, y los compradores que necesitan hipoteca tienen menos dólares para gastar que en julio. Fija el precio donde está el mercado hoy, no donde estaba en 2022, y presenta la unidad con honestidad. Los edificios listos para habitar, bien administrados, con reservas adecuadas y financiables aún se venden. El producto trofeo, de marca y de verdadero frente al mar exige una prima que los datos amplios no muestran. Y un solo cierre, por espectacular que sea, no fija el valor de tu unidad.

La perspectiva

Los próximos dos trimestres dependen de las tasas. Si se quedan a mediados de los 7, espera que el mercado amplio de condos siga en un rango plano a ligeramente a la baja, con el giro de la oferta construyéndose despacio y los edificios antiguos clasificándose edificio por edificio. Si las tasas ceden, la estabilización que vemos podría convertirse en un piso. El lujo no depende de ninguna de las dos: con el efectivo en 59% del segmento de $1M+ y ventas récord de $30M+, la cima corre con su propio impulso. Para un comprador informado, un mercado amplio más estable debajo de una calidad resiliente sigue siendo casi ideal. Para un vendedor, la tarea es la misma de todo el año: ponerle el precio correcto y facilitar la compra.

Cada edificio cuenta una historia distinta ahora mismo, y los números de titular ocultan más de lo que revelan. Si quieres saber dónde está realmente un edificio o barrio específico, qué se vende, qué está estancado y cuánto vale de verdad en este mercado, esa es la conversación que tengo con mis clientes cada semana. Escríbeme y hablemos.

Cifras compiladas de las estadísticas de septiembre y julio de 2026 de MIAMI REALTORS (Miami-Dade), los informes de MIAMI REALTORS sobre ventas de $1M+ del sur de Florida y de lujo del primer semestre de 2026, el informe Q3 2026 de Corcoran para Miami, el resumen del mercado de condos de lujo de Miami del Q1 2026 de CondoBlackBook, y datos del mercado de condos de Miami-Dade analizados por Peter Zalewski (CVR Realty), otoño de 2026. Los datos del mercado son direccionales y están sujetos a revisión.