In Miami, the number that decides a condo purchase is rarely the asking price. It is the one nobody prints on the listing: the special assessment — a five-, six-, or seven-figure bill, voted in by a board you have never met, to repair a building you are about to co-own. Since the Surfside collapse, Florida has rewritten the rules around how buildings fund their own structural health, and in 2025 it rewrote them again. The good news for buyers is that the documents that used to be optional are now mandatory, and they tell you almost everything.
What Surfside changed
On June 24, 2021, Champlain Towers South collapsed in Surfside, killing 98 people. The investigation pointed to years of under-funded reserves and engineering warnings that were never acted on. Before that night, Florida condo boards could legally vote to waive structural reserves — and most did, to keep the monthly HOA as low as possible. Deferred maintenance simply became the next board’s problem, and special assessments appeared without warning.
In 2022 the legislature passed Senate Bill 4-D. For every condominium of three or more habitable stories, it made two things mandatory: a Milestone Inspection of the structure, and a Structural Integrity Reserve Study (SIRS) that calculates — and now requires funding for — the reserves behind the building’s critical components. Waiving those reserves is no longer allowed.
The Milestone Inspection
A Milestone Inspection is a structural engineer’s examination of the building, required when it reaches 30 years of age — or 25 years if it sits within three miles of the coast, which describes most of the buildings worth owning in Miami.
- Phase 1 is visual. If the engineer finds no substantial deterioration, the building is cleared until the next cycle.
- Phase 2 is triggered when Phase 1 finds signs of substantial structural deterioration. It is invasive testing, and it almost always leads to repair recommendations with real price tags.
- Once a Phase 2 report calls for repairs, the association must begin them within 365 days. That clock is the difference between “we’ll get to it” and “we are assessing every owner this year.”
When you read the report, read the engineer’s findings — not the cover summary. The phrase “substantial structural deterioration” is a legal trigger, not a turn of phrase.
The SIRS — the building’s honest balance sheet
The Structural Integrity Reserve Study is the financial counterpart to the inspection. A licensed professional studies the components that keep the building standing — roof, load-bearing structure, foundation, fireproofing, plumbing, electrical, waterproofing, windows and exterior doors — estimates what each will cost to replace, and builds a funding schedule. Under SB 4-D the association must actually reserve for these; the board can no longer vote them away.
The single most useful sentence in the whole disclosure package is a question, asked of the association manager: “If the SIRS were fully funded today, what is my per-unit assessment?” Their willingness to answer is itself the answer.
The original deadline of December 31, 2024 was extended by one year. Buildings three or more habitable stories must have their first SIRS complete by December 31, 2025. If a building you are considering still has no completed SIRS, that is not a detail — it is the headline.
The 2025 reset: House Bill 913
By 2024 the law was working as intended — and Florida condo owners were absorbing the cost all at once. In 2025 the legislature passed House Bill 913, effective July 1, 2025, to soften the landing without giving up the safety gains. For buyers, five changes matter:
- The reserve threshold rose from $10,000 to $25,000. Only components that cost $25,000 or more to replace must be carried in the SIRS, so studies now focus on the genuinely structural items rather than every small line.
- “Habitable stories” was clarified. A ground-floor parking level no longer counts toward the three-story trigger, which removed some smaller buildings from the requirement.
- Funding can be flexible. Associations may fund required reserves through regular assessments, a special assessment, a line of credit, or a loan — with a majority vote of all owners for the borrowing options. A building no longer has to deliver the entire bill in a single check.
- A temporary pause is allowed. For budgets adopted on or before December 31, 2028, if a Milestone Inspection reveals repairs, owners can vote to pause or reduce SIRS reserve contributions for up to two consecutive budgets to fund those repairs first. A new SIRS is required before normal contributions resume.
- More accountability. Officers and directors must acknowledge receipt of the SIRS by affidavit, and the state is creating a standard SIRS format so studies can finally be compared building to building.
How a special assessment actually lands on you
The math is simpler than people fear. The SIRS states the reserves the building should hold. The financials state what it actually holds. The gap, divided by your ownership percentage, is your exposure.
A worked example: a 200-unit tower whose SIRS calls for $20M in reserves but holds $4M has a $16M gap. Funded by a flat special assessment, that is roughly $80,000 per unit — more for larger lines, less for smaller ones. Whether it arrives as one assessment, a multi-year line item, or a loan repaid through your HOA, it is the same money. Find it before you are the owner, not after.
What to ask before you write the offer
- Is the SIRS complete, and what is its date? A finished, recent SIRS is a green light. “In progress” or “not started” in late 2026 is a yellow-to-red one.
- What is the Milestone Inspection status — not required yet, Phase 1 passed, or Phase 2 with repairs underway?
- How fully are reserves funded against the SIRS plan — fully, baseline, or behind?
- Is any special assessment pending, billed, or anticipated in the last 24 months of minutes and financials? Press for the dollar figure.
- What is the per-unit number if reserves were fully funded today?
- What has the master insurance premium done over three renewals? In Miami, insurance is often the line that forces the assessment.
Read it as opportunity, not only risk
It is tempting to treat all of this as a reason to be afraid. The smarter read is the opposite. The law has turned a building’s books into a buyer’s advantage. A tower that has completed its Milestone Inspection, finished its SIRS, funded its reserves, and closed out its structural repairs is, today, one of the safest assets you can own in Florida — and it should command a premium, because it will. The buildings that are mid-process are where negotiation lives: when an assessment is known and quantified, it can be priced into the deal, sometimes credited at closing.
The losing move is to buy on the monthly HOA alone and discover the reserves story afterward. The winning move is to read the building first and the unit second.
None of this is legal advice — engage a Florida real estate attorney on the documents for any specific building. But the work of buying a Miami condo well in 2026 is no longer hidden. It is sitting in the SIRS, the inspection, and the minutes. If you would like a private walk-through of a specific building’s disclosure package before you decide, reading these is part of what I do, and I am happy to spend an hour on it with you.
En Miami, el número que decide la compra de un condominio rara vez es el precio de lista. Es el que nadie imprime en el anuncio: la cuota especial — una factura de cinco, seis o siete cifras, aprobada por una junta que usted nunca conoció, para reparar un edificio del que está a punto de ser copropietario. Desde el colapso de Surfside, Florida reescribió las reglas sobre cómo los edificios financian su propia salud estructural, y en 2025 las volvió a cambiar. La buena noticia para el comprador: los documentos que antes eran opcionales ahora son obligatorios, y lo dicen casi todo.
Lo que cambió Surfside
El 24 de junio de 2021, Champlain Towers South colapsó en Surfside y murieron 98 personas. La investigación apuntó a años de reservas insuficientes y advertencias de ingeniería que nunca se atendieron. Antes de esa noche, las juntas de condominios en Florida podían votar legalmente para renunciar a las reservas estructurales — y la mayoría lo hacía, para mantener la cuota mensual lo más baja posible. El mantenimiento diferido simplemente pasaba a ser problema de la siguiente junta, y las cuotas especiales aparecían sin aviso.
En 2022 la legislatura aprobó el Senate Bill 4-D. Para todo condominio de tres o más pisos habitables, hizo obligatorias dos cosas: una Inspección de Hito (Milestone Inspection) de la estructura, y un Estudio de Reservas de Integridad Estructural (SIRS) que calcula — y ahora exige financiar — las reservas de los componentes críticos del edificio. Renunciar a esas reservas ya no está permitido.
La Inspección de Hito
La Inspección de Hito es el examen de un ingeniero estructural, obligatorio cuando el edificio cumple 30 años — o 25 años si está a menos de tres millas de la costa, lo que describe a la mayoría de los edificios que vale la pena tener en Miami.
- La Fase 1 es visual. Si el ingeniero no encuentra deterioro sustancial, el edificio queda libre hasta el próximo ciclo.
- La Fase 2 se activa cuando la Fase 1 encuentra señales de deterioro estructural sustancial. Son pruebas invasivas, y casi siempre derivan en recomendaciones de reparación con precios reales.
- Una vez que un informe de Fase 2 exige reparaciones, la asociación debe comenzarlas dentro de 365 días. Ese reloj es la diferencia entre “ya lo haremos” y “este año cobramos a cada propietario.”
Al leer el informe, lea los hallazgos del ingeniero — no el resumen de portada. La frase “deterioro estructural sustancial” es un detonante legal, no una expresión.
El SIRS — el balance honesto del edificio
El Estudio de Reservas de Integridad Estructural es la contraparte financiera de la inspección. Un profesional con licencia estudia los componentes que mantienen el edificio en pie — techo, estructura portante, cimientos, protección contra incendios, plomería, electricidad, impermeabilización, ventanas y puertas exteriores — estima cuánto costará reemplazar cada uno, y construye un plan de financiamiento. Bajo el SB 4-D la asociación debe reservar de verdad para esto; la junta ya no puede eliminarlo con un voto.
La frase más útil de todo el paquete de divulgación es una pregunta, dirigida al administrador de la asociación: “Si el SIRS estuviera totalmente financiado hoy, ¿cuál sería mi cuota por unidad?” Su disposición a responder es, en sí misma, la respuesta.
El plazo original del 31 de diciembre de 2024 se extendió un año. Los edificios de tres o más pisos habitables deben tener su primer SIRS completo para el 31 de diciembre de 2025. Si un edificio que considera todavía no tiene un SIRS completo, eso no es un detalle — es el titular.
El reajuste de 2025: House Bill 913
Para 2024 la ley funcionaba según lo previsto — y los propietarios de Florida absorbían el costo de golpe. En 2025 la legislatura aprobó el House Bill 913, vigente desde el 1 de julio de 2025, para suavizar el aterrizaje sin renunciar a la seguridad. Para el comprador, importan cinco cambios:
- El umbral de reserva subió de $10,000 a $25,000. Solo los componentes cuyo reemplazo cuesta $25,000 o más deben incluirse en el SIRS, así que los estudios se concentran en lo verdaderamente estructural.
- Se aclaró “pisos habitables”. Un nivel de estacionamiento en planta baja ya no cuenta para el umbral de tres pisos, lo que sacó del requisito a algunos edificios más pequeños.
- El financiamiento puede ser flexible. Las asociaciones pueden financiar las reservas con cuotas regulares, una cuota especial, una línea de crédito o un préstamo — con voto mayoritario de los propietarios para las opciones de endeudamiento. Ya no hay que entregar toda la factura en un solo cheque.
- Se permite una pausa temporal. Para presupuestos adoptados hasta el 31 de diciembre de 2028, si una Inspección de Hito revela reparaciones, los propietarios pueden votar para pausar o reducir las contribuciones de reserva del SIRS hasta por dos presupuestos consecutivos y financiar primero esas reparaciones. Se requiere un nuevo SIRS antes de reanudar las contribuciones normales.
- Más rendición de cuentas. Los directivos deben reconocer la recepción del SIRS por declaración jurada, y el estado está creando un formato estándar de SIRS para que por fin se puedan comparar edificio por edificio.
Cómo le llega realmente una cuota especial
La matemática es más simple de lo que se teme. El SIRS indica las reservas que el edificio debería tener. Las finanzas indican lo que realmente tiene. La diferencia, dividida por su porcentaje de propiedad, es su exposición.
Un ejemplo: una torre de 200 unidades cuyo SIRS exige $20M en reservas pero tiene $4M, presenta una brecha de $16M. Financiada con una cuota especial pareja, son aproximadamente $80,000 por unidad — más para las líneas grandes, menos para las pequeñas. Ya llegue como una cuota, como una partida a varios años, o como un préstamo pagado a través de su HOA, es el mismo dinero. Encuéntrelo antes de ser el propietario, no después.
Qué preguntar antes de hacer la oferta
- ¿Está completo el SIRS, y de qué fecha es? Un SIRS terminado y reciente es luz verde. “En proceso” o “sin iniciar” a finales de 2026 es de amarillo a rojo.
- ¿Cuál es el estado de la Inspección de Hito — aún no requerida, Fase 1 aprobada, o Fase 2 con reparaciones en curso?
- ¿Qué tan financiadas están las reservas frente al plan del SIRS — totalmente, en línea base, o atrasadas?
- ¿Hay alguna cuota especial pendiente, facturada o prevista en los últimos 24 meses de actas y finanzas? Exija la cifra en dólares.
- ¿Cuál es el número por unidad si las reservas estuvieran totalmente financiadas hoy?
- ¿Qué ha hecho la prima del seguro maestro en tres renovaciones? En Miami, el seguro suele ser la línea que fuerza la cuota.
Léalo como oportunidad, no solo como riesgo
Es tentador ver todo esto como motivo de miedo. La lectura más inteligente es la contraria. La ley convirtió los libros de un edificio en una ventaja para el comprador. Una torre que completó su Inspección de Hito, terminó su SIRS, financió sus reservas y cerró sus reparaciones estructurales es, hoy, uno de los activos más seguros que se pueden tener en Florida — y debería costar una prima, porque la costará. Los edificios a mitad del proceso son donde vive la negociación: cuando una cuota se conoce y se cuantifica, se puede incorporar al precio, a veces acreditada en el cierre.
La jugada perdedora es comprar solo por la cuota mensual y descubrir la historia de las reservas después. La jugada ganadora es leer primero el edificio y después la unidad.
Nada de esto es asesoría legal — contrate a un abogado de bienes raíces de Florida para los documentos de cualquier edificio específico. Pero el trabajo de comprar bien un condominio en Miami en 2026 ya no está oculto. Está en el SIRS, en la inspección y en las actas. Si desea un recorrido privado por el paquete de divulgación de un edificio específico antes de decidir, leer estos documentos es parte de lo que hago, y con gusto dedicaré una hora a ello con usted.