Six months ago I wrote that Miami's condo market had split into two markets moving in opposite directions. At the midpoint of 2026 that split is wider, not narrower, and one side just did something it had not done in more than a year. Supply started to tighten. The broad resale market is still soft on price, luxury is running, and a new financing rule landing in August is about to complicate the middle of the market all over again. Here is where the numbers actually sit as of June, and what they mean whether you are buying or selling.

If you want the short version of last quarter first, my previous quarterly report is still worth a read. This is what changed.

The broad market: still a buyer's market, but supply is turning

June was busy. Existing condo sales rose about 12% year over year to 1,058 closings, the best June in three years, and condo sales have now risen year over year in eight of the last ten months, according to MIAMI REALTORS June 2026 statistics. That is real demand, not a blip.

And yet the median condo price fell 3.2% year over year to $431,000. More sales at a lower price is the signature of a market where buyers, not sellers, set the terms. Homes are also taking longer to trade: the median condo now sits 85 days from listing to contract (up from 68 a year ago) and 124 days to close, and sellers are getting 94% of their original asking price. Peter Zalewski of CVR Realty puts the summer reset even more bluntly, with sellers cutting asking prices by roughly $18 a square foot to move product.

Here is the part that actually changed. Condo inventory fell 11.5% year over year to 11,550 listings, its fifth straight monthly decline, the first five-in-a-row since July 2023. Months of supply for condos is down to 12.3. That is still buyer's territory (a balanced market runs six to nine months), but it is a clear turn from the double-digit-and-climbing supply that defined the last two years. The broad market is soft, but the floor under it is getting firmer.

The Force Behind the Softness
Now there are two forces, not one

The reason older resale keeps lagging is regulatory, and it just opened a second front. Florida's post-Surfside Senate Bill 4D ended the practice of waiving reserves and forced milestone inspections on older buildings, which means special assessments, rising HOAs, and boards taking high-interest loans. In many 1980s and 1990s oceanfront buildings it is now cheaper to rent than to own once assessments and insurance are counted. New for this quarter: starting August 3, 2026, Fannie Mae and Freddie Mac eliminate the limited review option for many condo loans. Layer that on top of near-total FHA scarcity (only 21 of 2,397 South Florida condo buildings are FHA-approved, under 1%) and financing an older, under-reserved condo gets harder right when its owners most need buyers who can borrow.

Luxury is the other story, and it is accelerating

The top of the market is not just holding. It is pulling away. In June, sales of homes priced at $1 million and up jumped 29.1% year over year to 483, and MIAMI's chief economist called it an acceleration in wealth migration to South Florida rather than a seasonal bump.

The most recent luxury-only quarterly breakdown, CondoBlackBook's Q1 2026 summary, tells the same story in more detail: 424 closed $1M-plus condo sales, up 15.2% year over year, the third-strongest first quarter on record outside the pandemic boom. The median luxury sale price rose 2.3% to $1.84 million even as the median price per square foot eased 3.7% to $1,040. That combination, higher prices but softer per-foot, is buyers paying up for larger, newer, move-in-ready units while negotiating on everything else. The $2M-plus tier ran even hotter: 204 sales, up 25.9%, at a median $3.64 million. The takeaway I keep coming back to is that $1,000 a foot, which felt like a ceiling three years ago, is now the floor.

Why is luxury rate-insensitive while the middle stalls on a 6.49% mortgage? Cash. Nearly half of all Miami condo sales (48.5%) closed in cash in June, and 82% of $1M-plus condo purchases were all-cash in 2025. This is a buyer base operating on liquidity, not debt, much of it foreign: Miami-Dade booked $3.2 billion in foreign-buyer volume in 2025 as the number-one US market for international buyers, and an estimated 52% of pre-construction buyers this cycle are from abroad. If you want the full pipeline, my running view of the new towers lives on the pre-construction page, and the bigger picture is in the Miami pre-construction boom.

The numbers at a glance

Two cities inside one city

Geography still matters as much as the price band. Mainland Miami is the growth story. Brickell set a record near $950 a square foot, Edgewater luxury sales more than doubled year over year, and Downtown remains the cheapest luxury entry point at around $730 a foot. Coconut Grove and Coral Gables together led everything last quarter: the fastest sales (63 days), the tightest supply (about 11 months), and the strongest price gains, as buyers keep paying for low-density, close-to-the-water enclaves.

The beaches and barrier islands are the scarcity story, and they are feeling the SB-4D squeeze hardest. Fisher Island is still the most expensive ground in the county at roughly $2,391 a foot, up 19%, but broader Miami Beach saw per-foot values fall almost 15% as older stock reprices. Same headline, "Miami condos," two completely different trades.

If you're buying

This is still the most buyer-friendly window Miami has offered in years, but only in the right segment. On older resale you have genuine leverage: long days on market, sellers cutting, and room to negotiate hard. The catch is due diligence, and the checklist just got longer. Beyond the special-assessment and insurance questions, ask whether the building is warrantable now that the limited-review option is going away, because a building lenders will not finance is a building you may not be able to resell easily either. New and branded construction discounts less, but it sidesteps the reserve, insurance, and financing risk almost entirely, and it has held value through the softening. Pick your risk on purpose, not by accident.

If you're selling

Price to the market that exists today, not the one from 2022. With 12-plus months of supply and days on market lengthening, an overpriced unit sits while comparable listings drift lower around it. Move-in-ready, well-run, properly reserved, warrantable buildings still sell, and trophy, branded, and true-waterfront product still commands a premium. And do not wait on a rescue that is not coming: the World Cup filled hotels this summer, but as Zalewski keeps pointing out, visitors are not condo buyers. Correct pricing and honest presentation remain the difference between a 30-day sale and a year on the market.

The outlook

The real headline this quarter is the supply turn. If condo inventory keeps compounding its declines, the broad market's price softness could find a floor sometime in 2027. But two things keep older buildings under pressure in the meantime: SB-4D reserve costs and the August financing change, which together thin the buyer pool for exactly the units already struggling. Luxury and branded product, insulated by global cash, stay resilient. The result is the same slow, building-by-building sorting I have been describing all year, just with sharper edges. For an informed buyer, a soft broad market beneath resilient quality is close to ideal.

Every building tells a different story right now, and the headline numbers hide more than they reveal. If you want to know where a specific building or neighborhood actually stands, what is selling, what is stuck, and what it is truly worth in this market, that is the conversation I have with my clients every week. Reach out and let's talk.

Figures compiled from MIAMI REALTORS June 2026 statistics, CondoBlackBook's Q1 2026 Miami luxury condo market summary, and Miami-Dade condo data analyzed by Peter Zalewski (CVR Realty), Summer 2026. Market data is directional and subject to revision.

Hace seis meses escribí que el mercado de condos de Miami se había dividido en dos mercados que se mueven en direcciones opuestas. A mitad de 2026 esa división es más ancha, no más estrecha, y un lado acaba de hacer algo que no hacía en más de un año. La oferta empezó a apretarse. El mercado de reventa amplio sigue suave en precio, el lujo corre, y una nueva regla de financiamiento que llega en agosto está a punto de complicar de nuevo el centro del mercado. Esto es donde están realmente los números a junio, y qué significan si estás comprando o vendiendo.

Si quieres primero el resumen del trimestre pasado, mi informe del trimestre anterior sigue valiendo la pena. Esto es lo que cambió.

El mercado amplio: sigue siendo un mercado de compradores, pero la oferta está girando

Junio fue activo. Las ventas de condos existentes subieron cerca del 12% interanual a 1,058 cierres, el mejor junio en tres años, y las ventas de condos ya han subido interanualmente en ocho de los últimos diez meses, según las estadísticas de junio de 2026 de MIAMI REALTORS. Eso es demanda real, no un espejismo.

Y aun así el precio mediano de los condos cayó 3.2% interanual a $431,000. Más ventas a menor precio es la firma de un mercado donde los compradores, no los vendedores, fijan los términos. Las propiedades también tardan más: el condo mediano está ahora a 85 días de la lista al contrato (frente a 68 hace un año) y 124 días para cerrar, y los vendedores reciben el 94% de su precio original. Peter Zalewski, de CVR Realty, lo resume aún más crudo: los vendedores recortan precios de lista cerca de $18 por pie cuadrado para mover inventario esta temporada de verano.

Esta es la parte que de verdad cambió. El inventario de condos cayó 11.5% interanual a 11,550 anuncios, su quinta baja mensual consecutiva, la primera racha de cinco desde julio de 2023. Los meses de oferta de condos bajaron a 12.3. Sigue siendo territorio de compradores (un mercado equilibrado ronda seis a nueve meses), pero es un giro claro frente a la oferta de dos dígitos y en ascenso que definió los últimos dos años. El mercado amplio está suave, pero el piso debajo se está firmando.

La Fuerza Detrás de la Suavidad
Ahora son dos fuerzas, no una

La razón por la que la reventa antigua sigue rezagada es regulatoria, y acaba de abrir un segundo frente. El Senate Bill 4D de Florida, posterior a Surfside, terminó la práctica de renunciar a las reservas y obligó a inspecciones de hito en los edificios antiguos, lo que significa cuotas especiales, HOAs al alza y juntas tomando préstamos de alto interés. En muchos edificios frente al mar de los años 80 y 90 ahora es más barato rentar que poseer una vez contadas las cuotas y el seguro. Lo nuevo de este trimestre: a partir del 3 de agosto de 2026, Fannie Mae y Freddie Mac eliminan la opción de revisión limitada para muchos préstamos de condos. Súmalo a la casi total escasez de FHA (solo 21 de 2,397 edificios de condos del sur de Florida están aprobados por FHA, menos del 1%) y financiar un condo antiguo y con reservas insuficientes se vuelve más difícil justo cuando sus dueños más necesitan compradores que puedan pedir prestado.

El lujo es la otra historia, y se está acelerando

La cima del mercado no solo aguanta. Se está despegando. En junio, las ventas de propiedades de $1 millón o más saltaron 29.1% interanual a 483, y la economista jefe de MIAMI lo llamó una aceleración de la migración de riqueza al sur de Florida, no un repunte estacional.

El desglose trimestral de lujo más reciente, el resumen del Q1 2026 de CondoBlackBook, cuenta lo mismo con más detalle: 424 ventas cerradas de condos de $1M+, un alza del 15.2% interanual, el tercer primer trimestre más fuerte registrado fuera del boom pandémico. El precio mediano de venta de lujo subió 2.3% a $1.84 millones aun cuando el precio mediano por pie cuadrado bajó 3.7% a $1,040. Esa combinación, precios más altos pero menor por pie, es compradores pagando más por unidades más grandes, nuevas y listas para habitar mientras negocian todo lo demás. El nivel de $2M+ corrió aún más caliente: 204 ventas, un alza del 25.9%, a una mediana de $3.64 millones. La conclusión a la que sigo volviendo es que los $1,000 por pie, que hace tres años parecían un techo, ahora son el piso.

¿Por qué el lujo es insensible a las tasas mientras el centro se estanca con una hipoteca del 6.49%? Efectivo. Casi la mitad de todas las ventas de condos de Miami (48.5%) se cerraron en efectivo en junio, y el 82% de las compras de condos de $1M+ fueron todo en efectivo en 2025. Es una base de compradores que opera con liquidez, no con deuda, y gran parte extranjera: Miami-Dade registró $3.2 mil millones en volumen de compradores extranjeros en 2025 como el mercado número uno de EE. UU. para compradores internacionales, y se estima que el 52% de los compradores de pre-construcción de este ciclo son del extranjero. Si quieres ver el pipeline completo, mi vista de las torres nuevas está en la página de pre-construcción, y el panorama mayor está en el boom de pre-construcción de Miami.

Los números de un vistazo

Dos ciudades dentro de una

La geografía sigue importando tanto como el rango de precio. La Miami continental es la historia de crecimiento. Brickell marcó un récord cercano a $950 por pie cuadrado, las ventas de lujo de Edgewater más que se duplicaron interanualmente, y Downtown sigue siendo la entrada de lujo más económica, cerca de $730 por pie. Coconut Grove y Coral Gables juntos lideraron todo el trimestre pasado: las ventas más rápidas (63 días), la oferta más ajustada (cerca de 11 meses) y las mayores alzas de precio, pues los compradores siguen pagando por enclaves de baja densidad y cercanos al agua.

Las playas y las islas barrera son la historia de escasez, y sienten con más fuerza el ajuste del SB-4D. Fisher Island sigue siendo el terreno más caro del condado, cerca de $2,391 por pie, un alza del 19%, pero el conjunto de Miami Beach vio caer los valores por pie casi 15% mientras el inventario antiguo se reajusta. El mismo titular, "condos de Miami", dos negocios completamente distintos.

Si estás comprando

Sigue siendo la ventana más favorable para compradores que Miami ha ofrecido en años, pero solo en el segmento correcto. En reventa antigua tienes verdadera ventaja: muchos días en el mercado, vendedores recortando, y margen para negociar fuerte. La clave es el due diligence, y la lista se hizo más larga. Además de las preguntas sobre cuotas especiales y seguro, pregunta si el edificio es financiable ahora que desaparece la opción de revisión limitada, porque un edificio que los prestamistas no financiarán es un edificio que quizá tampoco puedas revender con facilidad. La obra nueva y de marca descuenta menos, pero evita casi por completo el riesgo de reservas, seguro y financiamiento, y ha mantenido su valor durante la suavización. Elige tu riesgo a propósito, no por accidente.

Si estás vendiendo

Fija el precio al mercado que existe hoy, no al de 2022. Con más de 12 meses de oferta y días en el mercado alargándose, una unidad sobrevalorada se queda mientras los comparables bajan a su alrededor. Los edificios listos para habitar, bien administrados, con reservas adecuadas y financiables aún se venden, y el producto trofeo, de marca y de verdadero frente al mar aún exige una prima. Y no esperes un rescate que no llega: la Copa Mundial llenó hoteles este verano, pero como Zalewski insiste, los visitantes no son compradores de condos. El precio correcto y una presentación honesta siguen siendo la diferencia entre una venta en 30 días y un año en el mercado.

La perspectiva

El verdadero titular de este trimestre es el giro de la oferta. Si el inventario de condos sigue acumulando bajas, la suavidad de precios del mercado amplio podría encontrar un piso en algún momento de 2027. Pero dos cosas mantienen a los edificios antiguos bajo presión mientras tanto: los costos de reservas del SB-4D y el cambio de financiamiento de agosto, que juntos adelgazan el grupo de compradores para justo las unidades que ya batallan. El lujo y el producto de marca, aislados por el capital global, siguen resilientes. El resultado es la misma clasificación lenta, edificio por edificio, que he venido describiendo todo el año, solo que con bordes más nítidos. Para un comprador informado, un mercado amplio suave debajo de una calidad resiliente es casi ideal.

Cada edificio cuenta una historia distinta ahora mismo, y los números de titular ocultan más de lo que revelan. Si quieres saber dónde está realmente un edificio o barrio específico, qué se vende, qué está estancado y cuánto vale de verdad en este mercado, esa es la conversación que tengo con mis clientes cada semana. Escríbeme y hablemos.

Cifras compiladas de las estadísticas de junio de 2026 de MIAMI REALTORS, el resumen del mercado de condos de lujo de Miami del Q1 2026 de CondoBlackBook, y datos del mercado de condos de Miami-Dade analizados por Peter Zalewski (CVR Realty), verano de 2026. Los datos del mercado son direccionales y están sujetos a revisión.