26 storeys and 374 residences by Carlos Ott in North Miami Beach, where the cheapest square foot in the building is also one of the larger homes. From $615,152 on the MLS today.26 niveles y 374 residencias de Carlos Ott en North Miami Beach, donde el pie cuadrado más barato del edificio es además una de las viviendas más grandes. Desde $615,152 hoy en el MLS.
The William Residences is a 26 storey building of 374 residences at 2040 NE 163rd Street, North Miami Beach, FL 33162. Carlos Ott is the design consultant with Behar Font & Partners as architect of record, interiors are by Urban Robot, and Fortune Development Sales is selling it. It is developed by Blue Road and Ilia Development Group; the legal developer entity on the fact sheet's own disclaimer is Blue Quinta 163 St LLC, which is authorised to use both brand names. Ground is due to break in mid-2026 and the reporting gives about three years to build, so 2029.The William Residences es un edificio de 26 niveles con 374 residencias en 2040 NE 163rd Street, North Miami Beach, FL 33162. Carlos Ott es el consultor de diseño con Behar Font & Partners como arquitecto de registro, los interiores son de Urban Robot y Fortune Development Sales lo vende. Lo desarrollan Blue Road and Ilia Development Group; la entidad legal en el propio descargo de la ficha técnica es Blue Quinta 163 St LLC, autorizada a usar ambas marcas. La obra debe comenzar a mid-2026 y la prensa da unos tres años de construcción, o sea 2029.
The number worth understanding before anything else is the floor premium, because in this building it is larger than the difference between one home and another. Unit 808 is on floor 8, is 837 square feet, has a den, and is listed at $698,800, which is $835 a square foot. Unit 2520 is on floor 25, is 812 square feet with no den, and is listed at $908,300, which is $1,119 a square foot. The lower home is the bigger one and it costs $209,500 less. Both are live listings and both land on a drawing.El número que conviene entender antes que nada es la prima por altura, porque en este edificio es mayor que la diferencia entre una vivienda y otra. La unidad 808 está en el piso 8, tiene 837 pies cuadrados y un den, y se lista en $698,800, o sea $835 por pie cuadrado. La unidad 2520 está en el piso 25, tiene 812 pies cuadrados sin den, y se lista en $908,300, o sea $1,119 por pie cuadrado. La vivienda más baja es la más grande y cuesta $209,500 menos. Ambas son listados activos y ambas coinciden con un plano.
This is not a short term rental building, and that is stated twice by two independent sources. The South Florida Business Journal wrote at launch that short term rentals will not be permitted, and all eight active MIAMI MLS listings carry a minimum lease of 365 days, once a year. It is the exact opposite of Edge House, which we published two days ago at a one day minimum. If the plan is to let the home, this is the wrong building; if the plan is to live in it or hold it, that restriction is what keeps the corridors quiet.Este no es un edificio de alquiler a corto plazo, y lo dicen dos fuentes independientes. El South Florida Business Journal escribió en el lanzamiento que no se permitirán alquileres a corto plazo, y los ocho listados activos del MIAMI MLS indican un arrendamiento mínimo de 365 días, una vez al año. Es exactamente lo contrario de Edge House, que publicamos hace dos días con un mínimo de un día. Si el plan es alquilar, este no es el edificio; si el plan es vivir en él o conservarlo, esa restricción es lo que mantiene los pasillos tranquilos.
The amenity claim proves itself out of the drawings, which is unusual. The fact sheet says two full floors with a combined 40,459 square feet. The 19 residence drawings cover floors 2 to 8 and 10 to 25, and the only floors below the roof with no residence drawn on them are 9 and 26, which is exactly where the two amenity plates are titled. Neither document refers to the other.La afirmación sobre amenidades se demuestra sola a partir de los planos, lo cual es inusual. La ficha técnica indica dos niveles completos con 40,459 pies cuadrados en total. Los 19 planos de residencias cubren los pisos 2 a 8 y 10 a 25, y los únicos pisos bajo la azotea sin residencia dibujada son el 9 y el 26, exactamente donde se titulan las dos láminas de amenidades. Ninguno de los dos documentos menciona al otro.
The building is named after William Fulford, a United States Coast Guard captain of more than a century ago who acquired a 160 acre plot that became part of North Miami Beach. The developer reported the project 35 per cent sold as of 12 June 2026, and EB-5 investment is offered at $800,000 by the team behind Nexo Residences.El edificio lleva el nombre de William Fulford, capitán del Servicio de Guardacostas de Estados Unidos de hace más de un siglo que adquirió una parcela de 160 acres que pasó a formar parte de North Miami Beach. El desarrollador reportó el proyecto 35 por ciento vendido a 12 June 2026, y se ofrece inversión EB-5 desde $800,000 por el equipo detrás de Nexo Residences.
Unit 808 on floor 8 is larger than unit 2520 on floor 25, has a den that 2520 does not, and is listed $209,500 cheaper. $835 a foot against $1,119. Both are live listings.La unidad 808 en el piso 8 es más grande que la 2520 en el piso 25, tiene un den que 2520 no tiene, y se lista $209,500 más barata. $835 por pie frente a $1,119. Ambas son listados activos.
All eight active MLS listings resolve to exactly one of the 19 drawings, on line number, floor range, bedroom count, bathroom count and, where the feed states an area, on square feet to the foot. Two documents that never refer to each other.Los ocho listados activos del MLS coinciden con exactamente uno de los 19 planos, por número de línea, rango de pisos, dormitorios, baños y, donde el feed indica un área, al pie cuadrado. Dos documentos que nunca se mencionan entre sí.
High $300,000s at launch in September 2025, $425,000 in the developer's own EB-5 announcement in March 2026, and nothing below $615,152 on the MLS today. A buyer working from a year old article is working from a number that no longer exists.Los $300,000 altos en el lanzamiento de septiembre de 2025, $425,000 en el propio anuncio EB-5 del desarrollador en marzo de 2026, y nada por debajo de $615,152 hoy en el MLS. Un comprador que use un artículo de hace un año trabaja con una cifra que ya no existe.
All 19 sheets print interior, exterior and total in both square feet and square metres, and the exterior is a RANGE because one plan serves several lines with different terraces. So each drawing proves itself twice over: the arithmetic has to hold at BOTH ends of the range, and every figure has to agree with its own printed metric twin. All 19 pass. Nothing here was typed by hand. Two things are worth stating plainly. The sheet for line 08 is FILED by the developer as ST3 and its own title block reads A1; the drawing is what this page uses, because taking the filename would also have made ST3 cover both a studio and a one bedroom plus den. And sheet P2 prints its metric total as 68-81 square metres where 845 square feet is 78.5 and its own components sum to 78, so that one figure is a typo. The page publishes square feet and uses metric only as the check.Las 19 láminas imprimen interior, exterior y total en pies cuadrados y en metros cuadrados, y el exterior es un RANGO porque un plano sirve a varias líneas con terrazas distintas. Así que cada plano se verifica dos veces: la aritmética debe cuadrar en AMBOS extremos del rango, y cada cifra debe coincidir con su propio equivalente métrico impreso. Las 19 pasan. Nada aquí se escribió a mano. Dos cosas merecen decirse. La lámina de la línea 08 está ARCHIVADA por el desarrollador como ST3 y su propio bloque de título dice A1; esta página usa el plano, porque tomar el nombre del archivo habría hecho que ST3 cubriera a la vez un estudio y un dormitorio con den. Y la lámina P2 imprime su total métrico como 68-81 metros cuadrados donde 845 pies cuadrados son 78.5 y sus propios componentes suman 78, así que esa cifra es un error. La página publica pies cuadrados y usa el sistema métrico solo como verificación.
| UnitUnidad | PlanPlano | LayoutTipología | Interior SFSF interior | PricePrecio | $/SF$/SF |
|---|---|---|---|---|---|
| 808 | A1 | 1 bed + den / 1 bath1 dorm. + den / 1 baño | 837 | $698,800 | $835 |
| 1810 | A6 | 1 bed / 1 bath1 dorm. / 1 baño | 641 | $640,700 | $1,000 |
| 2115 | A2 | 1 bed / 1 bath1 dorm. / 1 baño | 603 | $615,152 | $1,020 |
| 2501 | C1 | 3 bed / 3 bath3 dorm. / 3 baño | 1,412 | $1,492,500 | $1,057 |
| 2506 | A4 | 1 bed + den / 1 bath1 dorm. + den / 1 baño | 832 | $896,000 | $1,077 |
| 2505 | B4 | 2 bed / 2 bath2 dorm. / 2 baño | 1,022 | $1,130,600 | $1,106 |
| 2520 | A5 | 1 bed / 1 bath1 dorm. / 1 baño | 812 | $908,300 | $1,119 |
| 2511 | B3 | 2 bed / 2 bath2 dorm. / 2 baño | 1,097 | $1,412,300 | $1,287 |
The entry price is the thing to be careful about here, because three different figures are in circulation and two of them are out of date. Nothing below $615,152 is on the MLS today. The developer has not published a current price list in this package, so the table above is what is actually listed rather than what a sheet says.El precio de entrada es lo que hay que mirar con cuidado, porque circulan tres cifras distintas y dos están desactualizadas. Nada por debajo de $615,152 está hoy en el MLS. El desarrollador no publicó una lista de precios actual en este paquete, así que la tabla de arriba es lo que realmente está listado y no lo que dice una ficha.
| WhenCuándo | FromDesde | SourceFuente |
|---|---|---|
| September 2025Septiembre de 2025 | high $300,000slos $300,000 altos | the launch reporting, in The Real Deal, the South Florida Business Journal and Tradedla cobertura del lanzamiento, en The Real Deal, South Florida Business Journal y Traded |
| September 2025Septiembre de 2025 | around $380,000unos $380,000 | Florida YIMBYFlorida YIMBY |
| March 2026Marzo de 2026 | $425,000$425,000 | the developer's own EB-5 announcementel anuncio EB-5 del propio desarrollador |
| August 2026Agosto de 2026 | $615,152 | the cheapest active MIAMI MLS listing, read on the day this page was writtenel listado activo más barato del MIAMI MLS, leído el día en que se escribió esta página |
Forty per cent before closing, which is at the lighter end of what Miami is asking this year: Shell Bay and Seventeen Gables both ask forty, the Ritz-Carlton Residences South Beach asks fifty. The two milestone payments are tied to construction rather than to dates, so the schedule moves when the build moves, and ground has not been broken yet.Cuarenta por ciento antes del cierre, en el extremo más ligero de lo que pide Miami este año: Shell Bay y Seventeen Gables piden cuarenta, y The Ritz-Carlton Residences South Beach pide cincuenta. Los dos pagos por hito están ligados a la construcción y no a fechas, así que el calendario se mueve con la obra, y aún no ha comenzado.
2040 NE 163rd Street, North Miami Beach, FL 33162. Two addresses are worth keeping straight. The sales gallery is at 16251 W Dixie Hwy, North Miami Beach, FL 33160, which is not the building, and that has caught us on six other projects. And the postcode is worth a second look: the developer writes 33162 in the fact sheet, the deposit form and the neighbourhood map, while all eight MLS listings say 33160, which is the gallery's own postcode. The listings appear to carry the gallery's postcode on the building's street.2040 NE 163rd Street, North Miami Beach, FL 33162. Conviene no confundir dos direcciones. La sala de ventas está en 16251 W Dixie Hwy, North Miami Beach, FL 33160, que no es el edificio, y eso ya nos ha pasado en otros seis proyectos. Y el código postal merece una segunda mirada: el desarrollador escribe 33162 en la ficha técnica, el formulario de depósito y el mapa del barrio, mientras que los ocho listados del MLS dicen 33160, que es el código postal de la propia sala de ventas. Los listados parecen llevar el código de la sala sobre la calle del edificio.
The fact sheet leans on the location rather than the address: Aventura and Bal Harbour shopping, Oleta River State Park, I-95 and the Florida Turnpike, minutes from the Brightline, and two international airports. The developer's own neighbourhood map is below and it plots about fifty of them.La ficha técnica se apoya en la ubicación más que en la dirección: compras en Aventura y Bal Harbour, Oleta River State Park, la I-95 y el Florida Turnpike, a minutos del Brightline, y dos aeropuertos internacionales. El mapa del barrio del propio desarrollador está abajo y ubica unos cincuenta de ellos.
No. All eight active MIAMI MLS listings carry a minimum lease of 365 days, once a year, and the South Florida Business Journal reported at launch that short term rentals will not be permitted. Two independent sources agreeing. If a nightly rental programme is the point of the purchase, this is the wrong building.No. Los ocho listados activos del MIAMI MLS indican un arrendamiento mínimo de 365 días, una vez al año, y el South Florida Business Journal reportó en el lanzamiento que no se permitirán alquileres a corto plazo. Dos fuentes independientes coinciden. Si el objetivo de la compra es un programa de alquiler por noche, este no es el edificio.
Three figures are in circulation and two are out of date. The launch reporting in September 2025 said the high $300,000s, the developer's own EB-5 announcement in March 2026 said $425,000, and the cheapest thing on the MLS today is $615,152. There is no current price list in this package, so the table on this page is what is listed rather than what a sheet claims.Circulan tres cifras y dos están desactualizadas. La cobertura del lanzamiento en septiembre de 2025 dijo los $300,000 altos, el propio anuncio EB-5 del desarrollador en marzo de 2026 dijo $425,000, y lo más barato hoy en el MLS es $615,152. No hay lista de precios actual en este paquete, así que la tabla de esta página es lo que está listado y no lo que afirma una ficha.
On price per square foot, unit 808 at $835 a foot, and it is worth understanding why. It is plan A1 on floor 8, 837 square feet with a den. Unit 2520 on floor 25 is 812 square feet with no den and costs $209,500 more. The lower home is the larger one. In this building the floor premium is worth more than the floor plan.Por precio por pie cuadrado, la unidad 808 a $835 por pie, y conviene entender por qué. Es el plano A1 en el piso 8, 837 pies cuadrados con den. La unidad 2520 en el piso 25 tiene 812 pies cuadrados sin den y cuesta $209,500 más. La vivienda más baja es la más grande. En este edificio la prima por altura vale más que el plano.
It is marketed as Blue Road and Ilia Development Group. The legal developer named in the fact sheet's own disclaimer is Blue Quinta 163 St LLC, which is authorised to use both brand names. Design is by Carlos Ott as consultant with Behar Font & Partners as architect of record, interiors by Urban Robot, and Fortune Development Sales is the broker. Note that Florida YIMBY calls the interior designer "Urban Root"; the fact sheet says Urban Robot, which is the studio we publish elsewhere on this site.Se comercializa como Blue Road and Ilia Development Group. El desarrollador legal nombrado en el descargo de la propia ficha técnica es Blue Quinta 163 St LLC, autorizado a usar ambas marcas. El diseño es de Carlos Ott como consultor con Behar Font & Partners como arquitecto de registro, interiores de Urban Robot, y Fortune Development Sales es el corredor. Florida YIMBY llama al diseñador de interiores "Urban Root"; la ficha técnica dice Urban Robot, que es el estudio que publicamos en otras páginas de este sitio.
The developer writes 33162 in the fact sheet, the deposit form and the neighbourhood map. All eight MLS listings say 33160, which is the postcode of the sales gallery at 16251 W Dixie Hwy, North Miami Beach, FL 33160. The listings appear to carry the gallery's postcode on the building's street. This page publishes the developer's address and names the variant so a search on either one makes sense.El desarrollador escribe 33162 en la ficha técnica, el formulario de depósito y el mapa del barrio. Los ocho listados del MLS dicen 33160, que es el código postal de la sala de ventas en 16251 W Dixie Hwy, North Miami Beach, FL 33160. Los listados parecen llevar el código de la sala sobre la calle del edificio. Esta página publica la dirección del desarrollador y nombra la variante para que una búsqueda por cualquiera de las dos tenga sentido.
Because there is a name collision. THE WILLIAM LEE CONDO at 7720 Harding Ave in Miami Beach was built in 1958 and its units list around $120,000 to $160,000. It is a different building fifteen miles away and has nothing to do with this project. Search the address, 2040 NE 163rd Street, rather than the name.Porque hay una colisión de nombres. THE WILLIAM LEE CONDO en 7720 Harding Ave, Miami Beach, se construyó en 1958 y sus unidades se listan entre unos $120,000 y $160,000. Es un edificio distinto a quince millas y no tiene relación con este proyecto. Busque la dirección, 2040 NE 163rd Street, en lugar del nombre.
The fact sheet says two full floors totalling 40,459 square feet, and the drawings confirm it without referring to it. The 19 residence plans cover floors 2 to 8 and 10 to 25, and the only floors below the roof with no residence on them are 9 and 26, which is exactly where the two amenity plates are titled. Both plates are published on this page.La ficha técnica indica dos niveles completos con 40,459 pies cuadrados, y los planos lo confirman sin mencionarlo. Los 19 planos de residencias cubren los pisos 2 a 8 y 10 a 25, y los únicos pisos bajo la azotea sin residencias son el 9 y el 26, exactamente donde se titulan las dos láminas de amenidades. Ambas láminas se publican en esta página.
A current price list. Everything else a buyer needs is here: the fact sheet, the deposit schedule, all 19 floor plans, both amenity plates, the neighbourhood map, 23 renderings and the film. The developer reported the project 35 per cent sold as of 12 June 2026, so ask what is left in the line you want before anything else.Una lista de precios actual. Todo lo demás que un comprador necesita está aquí: la ficha técnica, el calendario de depósito, los 19 planos, ambas láminas de amenidades, el mapa del barrio, 23 renders y la película. El desarrollador reportó el proyecto 35 por ciento vendido a 12 June 2026, así que pregunte qué queda en la línea que le interesa antes que nada.
Leave your details and Li will reach out personally with current availability, floor plans, and pricing tiers, usually within one business day.Deje sus datos y Li le contactará personalmente con disponibilidad actual, planos y precios, normalmente en un día hábil.
Li will reach out personally, usually within one business day.Li le contactará personalmente, normalmente en un día hábil.
Renderings, specifications and prices are conceptual and subject to change without notice. The William Residences is marketed as Blue Road and Ilia Development Group; the legal developer named in the fact sheet's own disclaimer is Blue Quinta 163 St LLC, which is authorised to use both brand names. Design consultant Carlos Ott, architect of record Behar Font & Partners, interiors Urban Robot, sales Fortune Development Sales. Areas come from the developer's own drawings and every sheet was read and checked; prices come from the MIAMI MLS on the date shown and from dated public sources, and there is no current developer price list in this package. This is not an offering. Verify everything against the prospectus and the declaration of condominium before contracting.Las representaciones, especificaciones y precios son conceptuales y están sujetos a cambios sin previo aviso. The William Residences se comercializa como Blue Road and Ilia Development Group; el desarrollador legal nombrado en el descargo de la propia ficha técnica es Blue Quinta 163 St LLC, autorizado a usar ambas marcas. Consultor de diseño Carlos Ott, arquitecto de registro Behar Font & Partners, interiores Urban Robot, ventas Fortune Development Sales. Las áreas provienen de los propios planos del desarrollador y cada lámina fue leída y verificada; los precios provienen del MIAMI MLS en la fecha indicada y de fuentes públicas fechadas, y no hay lista de precios actual del desarrollador en este paquete. Esto no es una oferta. Verifique todo con el prospecto y la declaración de condominio antes de contratar.